Как продать земельный участок, полученный многодетной семьёй

Чтобы продать участок, полученный многодетной семьёй, сначала выясните, прошёл ли он государственный кадастровый учёт. Это исходное условие продажи земли: объектом договора может быть только учтённый участок. Если учёт ещё не пройден, подготовку к продаже нужно начать с него. Обсуждать с покупателем условия сделки стоит с учётом этого требования к её предмету — п. 1 ст. 37 ЗК РФ.

Затем определите, чьё имущество будет отчуждаться. Для продажи имущества подопечного действует особый порядок: опекун получает предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Если в продаже участвует попечитель, его согласию на отчуждение должно предшествовать разрешение этого органа. Это относится также к разделу имущества подопечного и выделу долей. Если продажа участка многодетной семьи предполагает такие действия, вопрос разрешения следует решить до их совершения — п. 2 ст. 37 ГК РФ.

При подготовке договора соберите сведения об обременениях и ограничениях использования земли. Покупателю нужно передать имеющуюся у продавца информацию об этих обстоятельствах при заключении договора. Обсудите также вид разрешённого использования: от него зависит, подходит ли участок для планов покупателя. Не сообщайте заведомо ложных сведений о допустимом использовании земли и её качественных свойствах, способных повлиять на цену или решение о покупке, — п. 1 и 3 ст. 37 ЗК РФ.

Согласовывая условия продажи, не включайте право продавца забрать участок обратно по своему желанию. Нельзя также ограничивать дальнейшие сделки покупателя с землёй, в том числе её передачу в аренду или ипотеку. Условия, уменьшающие ответственность продавца при предъявлении прав третьими лицами, тоже недействительны. Такие оговорки не становятся допустимыми из-за того, что участок был выдан многодетной семье: при составлении договора нужно учитывать п. 2 ст. 37 ЗК РФ.

Если покупатель получил заведомо ложную информацию об обременениях, ограничениях прав или разрешённом использовании, спор может затронуть и цену, и сохранение сделки. Покупатель вправе потребовать уменьшить покупную цену либо расторгнуть договор с возмещением причинённых убытков. Это касается и ложных сведений о свойствах земли, влияющих на планируемое использование и стоимость. Перед продажей сопоставьте сообщаемые покупателю сведения с имеющимися у вас документами — п. 3 ст. 37 ЗК РФ.

Если вместо продажи рассматривается обмен участка, сохраняйте ту же внимательность к условиям договора и информации о земле. Запрет перечисленных договорных ограничений распространяется и на мену, а правила о последствиях заведомо ложных сведений применяются также при обмене. Когда обменивается имущество подопечного, предварительное разрешение органа опеки и попечительства тоже требуется: обмен прямо назван среди сделок по отчуждению — п. 2 и 4 ст. 37 ЗК РФ, п. 2 ст. 37 ГК РФ.