Как продать приватизированную квартиру

Если вы собираетесь продать приватизированную квартиру, разделяйте оформление договора и регистрацию перехода права. Это разные юридические действия: договор закрепляет соглашение продавца с покупателем, а переход права на недвижимость подлежит государственной регистрации по ст. 551 ГК РФ. Поэтому вопрос о продаже нельзя свести только к подписанию бумаг или фактической передаче жилья. Для оформления сделки нужно учитывать обе нормы: ст. 550 ГК РФ ч.2 о форме договора и ст. 551 ГК РФ о регистрации.

Начните с формы соглашения. По ст. 550 ГК РФ ч.2 продажу недвижимости оформляют одним письменным документом, который подписывают стороны. Применительно к вашей квартире это означает, что договорённости с покупателем должны получить именно такое оформление. Устного согласия о продаже недостаточно. Нельзя считать соблюдение формы необязательной формальностью: эта же статья прямо связывает её нарушение с недействительностью договора. Подготовка текста и его подписание потому имеют самостоятельное значение для сделки.

Затем нужно решить вопрос с регистрацией перехода права собственности. Речь идёт о переходе права от продавца к покупателю по договору продажи квартиры. Пункт 1 ст. 551 ГК РФ прямо предусматривает государственную регистрацию такого перехода. После подписания договора нужно зарегистрировать переход права собственности к покупателю. При планировании продажи учитывайте регистрацию наряду с оформлением письменного соглашения, чтобы исполнение договорённостей не подменило необходимое юридическое оформление перехода права.

Отдельный случай — когда стороны уже исполнили договор, но переход права ещё не зарегистрирован. Например, фактическая передача квартиры не устраняет вопрос о регистрации. По п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора до неё не служит основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами. Покупателю и продавцу поэтому нужно различать то, что они сделали друг для друга, и последствия продажи для иных лиц. Эти последствия нельзя обосновать одним фактом исполнения соглашения.

Если другая сторона уклоняется от регистрации, п. 3 ст. 551 ГК РФ предусматривает обращение в суд с требованием о государственной регистрации перехода права. Суд вправе вынести соответствующее решение по требованию другой стороны договора. Кроме того, необоснованное уклонение влечёт обязанность возместить убытки, вызванные задержкой регистрации. Это правило касается именно потерь от задержки: сама ссылка на конфликт с покупателем ещё не объясняет, какие убытки возникли и почему они связаны с уклонением.

Для вашей продажи практический ориентир такой: оформите соглашение в требуемой письменной форме и доведите вопрос о переходе права до регистрации. Если спор возник после подписания, определите, относится ли он к исполнению договора или к уклонению от регистрации. Для второго случая закон предусматривает специальное требование к суду, а при необоснованной задержке — возмещение вызванных ею убытков.