Как продать недвижимость

Чтобы понять, как происходит купля-продажа недвижимости, разделите оформление сделки и регистрацию перехода права. Договор отражает сделку между продавцом и покупателем, а переход права собственности подлежит государственной регистрации по ст. 551 ГК РФ. Поэтому при продаже нельзя ограничиться вопросом о подписании бумаг. Нужно также подготовить документы, которые позволят зарегистрировать переход права именно на продаваемый объект и именно к покупателю, указанному в договоре.

Недвижимость как объект купли-продажи должна быть описана в документах для регистрации. Это прямо предусмотрено ч. 1 ст. 21 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости. Смысл требования практический: из документов должно быть понятно, какое имущество участвует в сделке. При подготовке договора сопоставьте описание продаваемого объекта с документами, устанавливающими право на него. Если описание вызывает вопросы, их стоит разрешить до представления комплекта: сама подпись сторон не восполняет недостающие сведения об имуществе.

Эта же часть ст. 21 требует указывать вид регистрируемого права, если закон не устанавливает иного. Для продажи речь идет о переходе права собственности, которому посвящена ст. 551 ГК РФ. Документы должны отражать сведения, необходимые для регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. По существу, оформление купли-продажи недвижимости включает согласование содержания документов с тем, какой переход права стороны хотят зарегистрировать. Укажите в договоре описание недвижимости и вид регистрируемого права.

Отдельное внимание уделите сведениям об участниках. По ч. 2 ст. 21 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости в бумажных документах наименования юридических лиц пишутся без сокращений, с указанием места нахождения. Фамилии, имена, отчества при их наличии и адреса места жительства физических лиц указываются полностью. Для продажи коммерческого объекта между компаниями это означает, что привычное сокращенное название в переписке нельзя автоматически переносить в документы для регистрации вместо полного наименования.

Документы должны иметь надлежащие подписи. Нотариальное удостоверение и заверение печатями требуются в случаях, установленных законодательством: именно так сформулирована ч. 1 ст. 21 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости. Комплект бумаг подбирайте с учетом условий конкретной продажи. Чтобы выяснить, требуется ли нотариальное удостоверение вашей сделки, обратитесь к нотариусу с документами на объект. При продаже доли уточните у него требования к форме договора до подписания.

Если документы представляются на бумаге, учитывайте требования к подлинникам. Согласно ч. 3 ст. 21 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости документы, выражающие содержание сделки и служащие основанием регистрации, представляются в экземпляре-подлиннике. После завершения процедуры они возвращаются с отметкой о переводе в электронный образ. Заявление на бумаге по ч. 6 той же статьи также представляется в подлиннике. Обычная копия договора не выполняет требование о представлении подлинника документа, выражающего содержание сделки.

Электронное оформление имеет собственные требования. Электронный документ и электронный образ бумажного документа — разные формы представления, которые разграничены в ч. 7 ст. 21 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости. Части 8–10 этой статьи регулируют подписание документов, их образов и сформированного комплекта усиленной квалифицированной электронной подписью. Поэтому перед отправкой нужно определить форму каждого документа и того, чья подпись требуется. Одного факта перевода бумаги в электронный файл для соблюдения этих правил недостаточно.

Исполнение договора до регистрации не позволяет считать регистрационный этап необязательным. Пункт 2 ст. 551 ГК РФ сохраняет прежние отношения сторон с третьими лицами до государственной регистрации перехода права. Это правило адресовано ситуации, когда продавец и покупатель уже исполняют договор, но переход еще не зарегистрирован. При обсуждении того, как оформить куплю-продажу недвижимости, нужно учитывать оба этапа: документы о сделке и государственную регистрацию перехода права по ней.

Если одна сторона уклоняется от регистрации, у другой есть предусмотренный п. 3 ст. 551 ГК РФ судебный способ защиты. Суд вправе по ее требованию вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Норма также предусматривает возмещение убытков, вызванных задержкой, стороной, которая уклоняется необоснованно. Это не обещание взыскания при любом разногласии: правило связывает убытки с задержкой регистрации и отдельно указывает на необоснованность уклонения от нее.

Для практической подготовки продажи удобно связать каждую бумагу с ее назначением: описание имущества, сведения об участниках, содержание сделки, основание права и заявление о регистрации. Такой подход помогает увидеть, каких сведений недостает и какие требования к форме нужно выполнить по ст. 21 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости. Если продаете долю или недвижимость при банкротстве, до подписания договора отдельно уточните порядок уведомления владельцев других долей и ограничения на продажу. Проверьте эти вопросы вместе с подготовкой документов для регистрации.