Как продать квартиру родственнику

Если вы хотите продать квартиру родственнику, семейную договорённость нужно оформить как продажу недвижимости. Статья 550 ГК РФ ч.2 устанавливает письменную форму договора: продавец и покупатель подписывают один документ. Продавец и покупатель обязаны соблюдать эту форму договора и при продаже квартиры родственнику. Поэтому доверие между близкими людьми не позволяет заменить договор устным согласием о продаже квартиры.

Для оформления имеет значение именно общий документ с подписями обеих сторон. Обсудить продажу в семье и согласиться с ней — ещё не значит соблюсти требование ст. 550 ГК РФ ч.2. Эта статья прямо связывает нарушение формы с недействительностью договора. Поэтому подпись родственника как покупателя нужна наряду с подписью собственника, который выступает продавцом. Рассчитывать только на то, что никто из близких не возражает против сделки, нельзя.

После подписания остаётся другой вопрос: переход права собственности на квартиру. Для перехода квартиры в собственность родственника п. 1 ст. 551 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию. Подписание договора и регистрация перехода права выполняют разные задачи. Первое оформляет договор между вами и родственником, вторая касается перехода собственности к покупателю. Нельзя считать, что требование о регистрации отпало лишь потому, что письменный договор уже подписан обеими сторонами.

Бывает, что родственник уже получил квартиру и стороны исполнили договор до регистрации. Для такой ситуации есть п. 2 ст. 551 ГК РФ: исполнение не служит основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами. Речь идёт о лицах, которые не являются продавцом и покупателем по вашему договору. Сам факт исполнения семейной договорённости не заменяет предусмотренную законом регистрацию перехода права на недвижимость.

Если один из участников продажи уклоняется от регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о государственной регистрации перехода права. Такая возможность указана в п. 3 ст. 551 ГК РФ. Она относится к уклонению как продавца, так и покупателя: родственная связь не исключает обращения в суд. При этом закон говорит о праве суда вынести решение, поэтому заранее обещать его принятие нельзя.

В том же пункте предусмотрено возмещение убытков из-за задержки регистрации. Если родственник уклоняется без оснований, закон возлагает на него обязанность возместить другой стороне вызванные задержкой убытки. Это не означает, что любое промедление родственника автоматически даёт право на возмещение любой названной суммы. Норма связывает убытки именно с задержкой регистрации и отдельно указывает на необоснованность уклонения участника сделки.

При подготовке продажи полезно разделить вопросы к родственнику: готов ли он подписать договор как покупатель и готов ли участвовать в регистрации перехода права. Согласие только на передачу квартиры не охватывает оба требования закона. Если разногласие уже возникло, предмет обращения к адвокату можно обозначить конкретно: форма договора по ст. 550 ГК РФ ч.2 либо уклонение от регистрации по ст. 551 ГК РФ.