Как продать квартиру, разделённую на пять долей

Если в квартире 5 долей, сначала определите, что именно хотите продать: всю квартиру вместе с остальными владельцами или только принадлежащую вам долю. Это два разных решения. Для распоряжения квартирой целиком требуется соглашение всех участников долевой собственности. Число долей не меняет этого требования: согласие на продажу общего имущества должно быть общим, а решение большинства его не заменяет — п. 1 ст. 246 ГК РФ ч.1.

Когда все владельцы готовы продавать квартиру, согласуйте между собой продажу общего объекта. Если кто-то против, вы не можете распорядиться его долей вместе со своей. При этом несогласие с продажей всей квартиры не лишает вас права отдельно продать принадлежащую вам долю. Такое распоряжение своей долей допускается по усмотрению её владельца, но при продаже нужно соблюдать правила преимущественной покупки — п. 2 ст. 246 ГК РФ ч.1.

Если покупатель вашей доли — постороннее лицо, у остальных совладельцев есть возможность купить её первыми по той же цене и на прочих равных условиях. Такой приоритет совладельцев при продаже доли называется преимущественным правом покупки. Для продавца он означает, что предложенные постороннему покупателю условия должны учитывать право остальных участников приобрести долю на равных с ним условиях. Правило о таком приоритете закреплено в п. 1 ст. 250 ГК РФ.

Чтобы начать продажу доли постороннему покупателю, письменно известите остальных участников собственности. Укажите цену и другие условия предполагаемой продажи. Устное обсуждение планов не выполняет требование о письменном извещении. При пяти долях ориентируйтесь на состав владельцев: известить нужно всех остальных участников, поскольку право покупки принадлежит каждому из них — п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Отсчитывайте месяц со дня извещения. Если за этот период остальные участники не приобретут долю в квартире, её можно продать любому лицу. Есть и возможность заключить сделку раньше: для этого все остальные участники должны письменно отказаться от преимущественной покупки. Молчание и письменный отказ дают разные основания для дальнейших действий: при молчании нужно дождаться окончания месяца, а письменные отказы всех позволяют не ждать его истечения — п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Перед продажей сопоставьте условия сделки с теми, о которых сообщили совладельцам. Их право связано с покупкой по цене продажи и на равных условиях. Если продать долю с нарушением этого права, другой участник может в течение трёх месяцев потребовать через суд перевести на него права и обязанности покупателя. Для владельца, которого обошли при продаже, это способ самому занять место покупателя в сделке — п. 1 и 3 ст. 250 ГК РФ.