Как продать квартиру, полученную по завещанию

Чтобы продать квартиру по завещанию, сначала нужно приобрести её в порядке наследования. Для этого наследник должен принять наследство. Если квартира указана в завещании в вашу пользу, начните с вопроса о принятии причитающегося имущества: именно с ним закон связывает приобретение наследства. Основание — п. 1 ст. 1152 ГК РФ. При подготовке продажи разграничьте два события: принятие квартиры вами и последующий переход права на неё к покупателю.

С какого момента квартира считается вашей? После принятия наследства принадлежность квартиры вам определяется со дня открытия наследства. Время фактического принятия и момент государственной регистрации права наследника эту дату не меняют. Такое правило закреплено в п. 4 ст. 1152 ГК РФ. Однако оно относится к приобретению имущества наследником. Для человека, которому вы продаёте квартиру, действует правило о регистрации перехода права по договору продажи — п. 1 ст. 551 ГК РФ.

Можно ли принять только квартиру, оставив остальное наследство? Если вы приняли часть причитающегося наследства, это означает принятие всего наследства по соответствующему основанию, независимо от его состава и местонахождения. Когда наследование происходит одновременно по нескольким основаниям, например по завещанию и по закону, можно выбрать одно, несколько или все основания. Принять наследство с условием или оговоркой нельзя — п. 2 ст. 1152 ГК РФ. Это нужно учитывать до распоряжения завещанным жильём.

Если наследников несколько, выясняйте принятие наследства каждым из них. Принятие имущества другим наследником не означает, что вы тоже его приняли. И ваше принятие не действует за остальных. Для продажи имеет значение принадлежность продаваемой квартиры, а не только наличие завещания или действия другого участника наследования. Правило о самостоятельном принятии каждым наследником установлено п. 3 ст. 1152 ГК РФ.

При продаже оформляется договор, а переход права к покупателю подлежит государственной регистрации. Не считайте сделку полностью оформленной для отношений с третьими лицами лишь потому, что покупатель рассчитался, а квартира передана. Исполнение договора до регистрации перехода права не меняет отношений сторон с третьими лицами — п. 2 ст. 551 ГК РФ. В подготовке сделки учитывайте и исполнение договорённостей, и оформление перехода права.

Если договор уже заключён, но покупатель или продавец уклоняется от регистрации, другая сторона вправе потребовать в суде вынесения решения о государственной регистрации перехода права. При необоснованном уклонении предусмотрено также возмещение убытков, вызванных задержкой регистрации. Поэтому при таком споре разграничивайте требование о регистрации и требование о возмещении конкретных потерь: они касаются разных последствий поведения стороны. Основание для этих требований — п. 3 ст. 551 ГК РФ.