Как продать квартиру покупателю с ипотекой

Если вы хотите продать квартиру другим людям в ипотеку, оформление связано с двумя регистрационными действиями: покупатель приобретает право собственности, а квартира становится обеспечением кредита. Такой залог называют ипотекой в силу закона: он возникает по предусмотренному законом основанию. При покупке жилья с использованием банковского кредита квартира находится в залоге с момента регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости — п. 1 ст. 77 Об ипотеке (залоге недвижимости).

Покупатель может оплатить кредитными деньгами всю квартиру или только часть её стоимости. Для возникновения залога подходят оба варианта. То же правило охватывает целевой заём, который другое юридическое лицо предоставляет именно на приобретение жилья. При подготовке продажи учитывайте источник денег покупателя: от него зависит применение п. 1 ст. 77 Об ипотеке (залоге недвижимости).

Оформление ипотеки в силу закона привязано к регистрации права покупателя. Для регистрации этого залога представляют договор покупки, влекущий возникновение ипотеки в силу закона. Заявление может подать залогодатель — покупатель, передающий приобретённое жильё в залог, либо залогодержатель — кредитор, чьё требование обеспечивается квартирой. При удостоверении договора нотариусом заявителем может выступить этот нотариус. Право собственности и ипотеку регистрируют одновременно по ч. 2 ст. 53 О государственной регистрации недвижимости.

Перед подачей документов сопоставьте сведения о квартире, кредиторе и обеспечиваемом обязательстве. При регистрации в реестр вносят предмет ипотеки, сведения о залогодержателе, существе обязательства, его сроке и стоимости. Если стоимость предстоит определить позднее, указывают порядок и необходимые условия её определения. Эти сведения относятся к содержанию записи об ипотеке по ч. 6 ст. 53 О государственной регистрации недвижимости.

Различайте ипотеку в силу закона и залог по отдельному договору об ипотеке. Во втором случае регистрация производится после регистрации права залогодателя, на основании договора об ипотеке и заявлений предусмотренных законом участников либо удостоверившего договор нотариуса. Этот порядок установлен ч. 1 ст. 53 О государственной регистрации недвижимости; для продажи с ипотекой в силу закона применяется порядок её ч. 2.

Особый вопрос возникает, если в квартире проживают члены семьи собственника под опекой или попечительством либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи, о которых известно органам опеки и попечительства. Согласие этих органов на отчуждение и передачу жилья в ипотеку связано с сохранением прав и охраняемых законом интересов таких лиц — п. 3 ст. 77 Об ипотеке (залоге недвижимости).

По заявлению о таком согласии орган опеки и попечительства должен представить письменное решение не позднее чем через 30 дней после подачи заявления. Отказ должен быть мотивирован. Решение можно оспорить в суде. Этот срок относится к вопросу согласия опеки при продаже квартиры, а не к регистрации сделки — п. 3 ст. 77 Об ипотеке (залоге недвижимости).