Как продать квартиру, находясь в браке

Чтобы продать квартиру, находясь в браке, начните с основания её приобретения. По п. 1 ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является совместным, если брачный договор не установил другой режим. Совместная собственность означает, что квартира относится к общему имуществу супругов. При подготовке продажи имеет значение не только желание продавца заключить договор, но и принадлежность самого жилья.

Для общей квартиры действует специальное требование п. 3 ст. 35 СК РФ. Когда сделку совершает один супруг, он должен получить нотариально удостоверенное согласие другого. Причина в том, что права на квартиру подлежат государственной регистрации. Устного одобрения для выполнения этого требования недостаточно. Если второй супруг согласен с продажей, его волю нужно оформить именно в предусмотренной законом форме, а не ограничиваться семейной договорённостью.

В п. 2 ст. 35 СК РФ есть правило, по которому согласие супруга на распоряжение общим имуществом предполагается. Однако применять его к продаже общей квартиры так, будто отдельный документ не нужен, нельзя: п. 3 той же статьи прямо требует нотариального согласия для распоряжения имуществом с регистрируемыми правами. Эти положения нужно читать вместе. Общая презумпция согласия не заменяет специального требования к его оформлению.

Другой случай — квартира принадлежала продавцу ещё до вступления в брак. Согласно п. 2 ст. 256 ГК РФ она является его собственностью. Это же правило относится к квартире, которую супруг получил в дар или унаследовал уже во время брака. Само по себе наличие супруга не делает такое жильё общим. Если квартира сохраняет личный статус, согласие на распоряжение общим имуществом по ст. 35 СК РФ к её продаже не относится.

При этом у личного жилья есть существенная оговорка. Пункт 2 ст. 256 ГК РФ допускает признание имущества совместным судом, когда за время брака вложения из общего имущества или личного имущества другого супруга значительно увеличили его стоимость. Закон приводит примеры: капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование. Одного указания на приобретение квартиры до брака может оказаться недостаточно для оценки её нынешнего статуса. Если брачный договор предусматривает иное, действует указанное в норме исключение.

Практический порядок подготовки продажи начинается с документов о приобретении и условий брачного договора, если он заключён. Затем решается вопрос о согласии второго супруга. При отсутствии требуемого нотариального согласия возникает риск судебного оспаривания сделки по п. 3 ст. 35 СК РФ. Рассчитывать, что состоявшаяся продажа сама устранит этот недостаток, не следует: отсутствие согласия затрагивает права второго супруга на общее жильё.