Как продать две трети доли в квартире

Если вам принадлежат 2/3 доли в квартире, начать продажу постороннему покупателю нужно с извещения остальных участников долевой собственности. Размер вашей доли не отменяет их преимущественного права покупки. Это право означает, что при равной цене и прочих равных условиях купить продаваемую долю прежде постороннего человека могут другие собственники квартиры — п. 1 ст. 250 ГК РФ.

Сначала определите цену именно продаваемых двух третей и остальные условия продажи. Затем изложите их в письменном извещении для других собственников. Устное обсуждение планов продать квартиру не выполняет требование к форме извещения: продавец обязан письменно сообщить о намерении продать свою долю постороннему лицу. Адресатами должны быть все остальные участники долевой собственности — п. 2 ст. 250 ГК РФ.

После извещения отсчитайте месяц: для продажи доли в квартире действует срок, установленный для недвижимого имущества. Его считают со дня извещения, а не со дня, когда вы решили продавать или нашли покупателя. Если за этот месяц другие собственники не приобретут долю, вы вправе продать её любому лицу. Учитывайте эту последовательность при обсуждении времени сделки с покупателем — п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Если покупатель готов приобрести ваши две трети раньше, возможен другой путь: все остальные собственники письменно отказываются от реализации преимущественного права покупки. Тогда ждать окончания месяца для продажи постороннему человеку не требуется. Когда других владельцев несколько, досрочную продажу связывают с отказами каждого из них. Молчание владельца и его письменный отказ имеют разные последствия для срока продажи — п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Для покупателя со стороны цена и прочие условия должны учитывать преимущественное право остальных владельцев. Нельзя предложить им купить две трети по высокой цене, а затем обойти их право продажей постороннему человеку на более выгодных условиях. Если условия для внешнего покупателя меняются, соотнесите с ними содержание извещения: преимущество покупки действует именно при равных условиях — п. 1 и 2 ст. 250 ГК РФ.

Нарушение этого порядка создаёт риск судебного требования со стороны другого собственника. Он вправе в течение трёх месяцев потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Практический смысл такого требования — занять место покупателя в совершённой продаже. Поэтому сохраните письменные извещения и отказы: они помогают подтвердить, как вы соблюдали право остальных владельцев при продаже своей доли — п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Если вместо продажи двух третей вы рассматриваете обмен, преимущественное право также нужно учитывать: правила распространяются и на договор мены. Передать своё преимущественное право покупки другому человеку собственник не может. Эти положения полезны, когда участники обсуждают иной способ отчуждения доли или предлагают уступить очередь на покупку — п. 4 и 5 ст. 250 ГК РФ.