Как продать дом, купленный за материнский капитал

Дом, купленный с использованием материнского капитала, связан с имущественными правами всей семьи. Поэтому вопрос о продаже начинается не с поиска покупателя, а с выяснения, кому принадлежит жильё. Статья 10 Закона № 256-ФЗ обязывает получателя сертификата и его супруга оформить приобретённое жильё в общую собственность родителей и детей. Общая собственность здесь означает, что дом принадлежит нескольким людям, а размер доли каждого определяется соглашением.

Эта обязанность касается и случая, когда маткапитал оплатил только часть покупки. Для применения ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ имеет значение сам факт вложения капитала в приобретаемый дом, а не оплата им всей покупки. Поэтому объяснение, что основную сумму семья внесла сама, не позволяет исключить детей из числа собственников. Закон называет также первого ребёнка и последующих детей: состав участников соглашения нельзя сводить только к ребёнку, с появлением которого семья связывает получение сертификата.

Если дом пока оформлен лишь на взрослого, прежде чем готовить продажу, нужно решить вопрос с исполнением этой обязанности. Намерение продать жильё не отменяет требование оформить семейные доли. В представленной норме размер долей определяется соглашением; готовой пропорции для любой семьи она не устанавливает. Для подготовки сделки нужно сопоставить документы о покупке, использовании капитала и уже оформленных правах, чтобы понять, какие действия с долями ещё предстоят.

Следующий вопрос — есть ли среди продавцов несовершеннолетний собственник. Продажа его доли означает отчуждение имущества: право на эту часть дома переходит покупателю. Пункт 2 ст. 37 ГК РФ предусматривает предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества подопечного. Поэтому при подготовке продажи детской доли нужно получить такое разрешение до совершения сделки. Подписи взрослых участников договора не решают вопрос о распоряжении имуществом ребёнка.

Нельзя считать, что требование разрешения связано только с продажей всего дома. В п. 2 ст. 37 ГК РФ названы также обмен, дарение, раздел имущества и выдел долей, а кроме того — действия, уменьшающие имущество подопечного. Следовательно, замена продажи детской доли на дарение не устраняет вопрос об опеке. При выборе способа сделки нужно учитывать, какие именно права ребёнка передаются или меняются, а не только название договора.

Если планируете продать дом без одновременной покупки другого жилья, заранее обратитесь в орган опеки и попечительства за разрешением на продажу доли несовершеннолетнего. Одного намерения улучшить жилищные условия недостаточно: до сделки нужно получить предварительное разрешение опеки. Практический порядок для продавца состоит в том, чтобы сначала определить доли семьи, затем согласовать распоряжение имуществом несовершеннолетнего и подготовить договор с учётом полученного разрешения. Чтобы выяснить условия согласования выбранного варианта продажи и требования к новой доле ребёнка, представьте в орган опеки сведения о планируемой сделке и запросите письменное решение.