Как продать долю в квартире с двумя собственниками

Когда у квартиры 2 собственника долей и один хочет продать свою долю, сначала нужно определить покупателя. Если долю приобретает посторонний человек, у второго собственника есть преимущественное право покупки. Это означает, что он может купить продаваемую долю по той же цене и на прочих равных условиях перед посторонним покупателем. Правило относится именно к продаже доли в праве общей собственности — п. 1 ст. 250 ГК РФ.

Чтобы предложить долю второму собственнику, направьте ему письменное извещение. В нём сообщите о намерении продать долю постороннему лицу, укажите цену и остальные условия продажи. Устного разговора для соблюдения требования о письменной форме не хватит. Содержание извещения должно позволять второму собственнику решить, готов ли он купить долю на предложенных условиях. Обязанность сообщить эти сведения возложена на продавца пунктом 2 ст. 250 ГК РФ.

После извещения у второго собственника есть месяц на приобретение доли в квартире. Срок отсчитывается со дня извещения, поэтому для дальнейшей продажи имеет значение, когда оно состоялось. Если за этот месяц второй собственник долю не приобретёт, продавец вправе продать её любому лицу. Молчание второго собственника не даёт основания сразу перейти к продаже: сначала должен пройти месячный срок, отведённый для покупки недвижимости пунктом 2 ст. 250 ГК РФ.

Продать долю раньше можно, если второй собственник письменно откажется от реализации преимущественного права покупки. При двух собственниках такой отказ исходит от единственного другого участника долевой собственности. Сохраните его вместе с извещением: эти документы относятся к соблюдению права второго собственника. Устный отказ не подходит для досрочной продажи по этому основанию, поскольку п. 2 ст. 250 ГК РФ прямо предусматривает письменную форму отказа.

При согласовании сделки с посторонним покупателем сопоставьте её цену и прочие условия с теми, которые предлагались второму собственнику. Его преимущество действует на равных условиях. Если покупателю предлагают более выгодную цену, нужно учитывать право второго собственника купить долю по этой цене. Не рассматривайте первоначальное извещение как разрешение продать долю на любых условиях: ориентиром остаётся равенство условий по п. 1 ст. 250 ГК РФ.

Нарушение преимущественного права создаёт риск судебного спора. Второй собственник вправе в течение трёх месяцев потребовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя. Его требование касается того, кто займёт место покупателя в совершённой сделке. Это последствие закреплено в п. 3 ст. 250 ГК РФ. Замена продажи договором мены также не устраняет преимущественное право: правила статьи распространяются и на отчуждение доли по такому договору — п. 5 ст. 250 ГК РФ.