Как продать часть земельного участка

Если вы хотите оставить себе одну часть земли, а другую продать, сначала определите, какие самостоятельные участки должны получиться после раздела. Обычно исходный участок прекращает существование, а вместо него образуются несколько новых. Их собственником становится владелец исходной земли. Именно один из этих участков и будет предметом предполагаемой продажи. Такой результат раздела предусмотрен п. 1 и 2 ст. 11.4 ЗК РФ.

Начните с допустимой площади каждой будущей части. Нельзя ориентироваться только на пожелания покупателя: размер оставляемого себе участка тоже имеет значение. Если для земли действуют градостроительные регламенты, минимальную и максимальную площадь определяют они. Для земли, на которую такие регламенты не распространяются или не устанавливаются, размеры определяются земельным законодательством и другими федеральными законами. Это правила п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ.

Затем оцените предлагаемую линию раздела. Новые границы не должны пересекать границы муниципальных образований и населённых пунктов. Нельзя создавать неудобные для использования участки с вклиниванием, вкрапливанием, изломанными границами или чересполосицей — расположением отдельных полос земли вперемежку. Если после раздела разместить объекты недвижимости невозможно, такой вариант также не подходит. Эти требования закреплены в п. 3 и 6 ст. 11.9 ЗК РФ.

Есть постройки? Проверьте, сохранится ли возможность использовать их по разрешённому назначению после отделения продаваемой земли. Раздел недопустим, когда образование участков делает такое использование невозможным. Например, желание провести границу удобным для сделки способом не позволяет пренебречь использованием расположенного на земле объекта. Основание этого ограничения — п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ.

Отдельно учитывайте обременения: ограничения, которые сохранятся для новых участков. Если из-за них землю нельзя использовать в соответствии с разрешённым использованием, раздел запрещён. Также проверьте, не пересекает ли будущая граница территориальные зоны или лесничества: для такого пересечения действуют запрет и специальные исключения. Соответствующие условия содержатся в п. 5 и 7 ст. 11.9 ЗК РФ.

Если собственников несколько, заранее обсудите, кому будут принадлежать образованные участки. Раздел общей земли по умолчанию сохраняет общую собственность участников на каждом новом участке. Чтобы установить другое распределение, участники заключают соглашение. Поэтому отделение территории ещё не означает, что конкретный участок окажется в единоличной собственности одного из владельцев: это следует из п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ.

Если при подготовке раздела обнаружилось нарушение требований к образуемой земле, исправьте решение о границах до кадастрового учёта. Заинтересованное лицо вправе обратиться в орган, утвердивший документы об образовании участка, с заявлением об их изменении. Обращение рассматривается в порядке, предусмотренном для утверждения этих документов, — п. 8 ст. 11.9 ЗК РФ.