Как признать дом аварийным и что положено его жильцам

Чтобы понять, как признать жилой дом аварийным, нужно различать решение о состоянии дома и последующее изъятие недвижимости. Часть 10 ст. 32 ЖК РФ связывает последствия с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Начните с обращения в местную администрацию: запросите порядок подачи заявления, сведения о необходимых обследованиях и перечень обязательных документов для признания аварийности.

Вопрос, какие дома признают аварийными, касается технических оснований такого решения. Чтобы выяснить, как оценить повреждения дома и оформить признание его аварийным и непригодным для проживания, запросите в местной администрации порядок обследования и принятия решения. Опишите повреждения и попросите разъяснить, какие документы нужны для рассмотрения состояния всего здания. Для применения описанных последствий имеет значение принятое в установленном порядке решение.

Если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, орган, принявший решение, получает основание предъявить собственникам требование о сносе или реконструкции в разумный срок. Если они не выполнят его в установленный срок, ч. 10 ст. 32 ЖК РФ предусматривает изъятие участка для муниципальных нужд и жилых помещений в доме. Исключение в этой норме сделано для помещений, принадлежащих муниципальному образованию. Признание аварийности и выплата возмещения — разные этапы, между которыми закон предусматривает действия в отношении дома и участка.

Ответ на вопрос, что положено жильцам, необходимо соотносить с их правом на помещение. Статья 32 ЖК РФ регулирует обеспечение прав собственника при изъятии. Из неё нельзя установить весь объём прав человека, который занимает квартиру на другом основании. Для собственника отправная точка — возмещение за изымаемое жильё. Его размер, сроки и остальные условия изъятия определяются соглашением по ч. 6 ст. 32 ЖК РФ. Принудительное изъятие по решению суда допускается при предварительном и равноценном возмещении.

По ч. 7 ст. 32 ЖК РФ в расчёт включается рыночная стоимость самого помещения. Кроме того, учитывается рыночная стоимость доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая земельный участок. Возмещение охватывает и убытки, причинённые изъятием: расходы, связанные с изменением места проживания, переездом, поиском и оформлением другого жилья. В предусмотренном этой частью случае учитывается временное пользование иным помещением. Поэтому оценивать предложение только по стоимости квартиры недостаточно: нужно сопоставить весь состав возмещения с тем, что предусмотрено законом.

Другая квартира не предоставляется собственнику автоматически только потому, что дом признан аварийным. По ч. 8 ст. 32 ЖК РФ другое жилое помещение может быть передано по соглашению с собственником. Его стоимость засчитывается при определении размера возмещения. Отдельно ч. 8.1 допускает дополнительные меры поддержки на уровне субъекта Российской Федерации. Для них названо условие: на дату признания дома аварийным у собственника не должно быть другого пригодного для постоянного проживания жилья в собственности либо занимаемого на указанных в норме условиях найма. Сама эта возможность ещё не подтверждает наличие конкретной меры поддержки.

Значение имеет и момент приобретения квартиры. Часть 8.2 ст. 32 ЖК РФ ограничивает возмещение стоимостью приобретения для граждан, получивших право собственности после признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Для них не применяются положения частей 8 и 8.1. Исключение предусмотрено для тех, у кого право возникло в порядке наследования. Поэтому дату приобретения и основание возникновения права нужно сопоставить с датой признания аварийности прежде, чем оценивать предложение о возмещении или другом помещении.

Собственнику направляют уведомление о решении об изъятии участка и проект соглашения: это предусмотрено ч. 4 ст. 32 ЖК РФ. Несогласие с предложением не означает, что его условия уже стали обязательными. При отсутствии соглашения закон допускает судебное изъятие. По ч. 9 соответствующий иск нельзя предъявить раньше истечения трёх месяцев со дня получения проекта соглашения. Этот срок относится к предъявлению иска об изъятии, а не к признанию дома аварийным или обязательному предоставлению нового жилья.

До соглашения либо вступления в законную силу судебного решения собственник сохраняет возможность владеть, пользоваться и распоряжаться помещением по ч. 5 ст. 32 ЖК РФ. Но вложения, значительно увеличивающие его стоимость в этот период, связаны с риском: соответствующие затраты и убытки могут быть отнесены на собственника при расчёте возмещения. Отдельное правило ч. 6 позволяет по заявлению прежнего собственника сохранить пользование жильём после выплаты, если другого жилья в собственности нет. Предельный срок — шесть месяцев, если соглашением не установлено иное. Такое пользование следует отличать от получения другого помещения в собственность.