Как переоформить квартиру на родственника

Чтобы понять, как переписать квартиру на родственника, сначала определите, на каком основании вы хотите передать жильё. Уточните, какую именно сделку вы хотите оформить для передачи квартиры. Если речь идёт о продаже квартиры родственнику, применяется ст. 551 ГК РФ. Она регулирует переход права от продавца к покупателю и прямо связывает его с государственной регистрацией. При продаже квартиры родственнику переход права собственности также нужно зарегистрировать.

Договор и регистрация решают разные задачи. Договор продажи служит основанием передачи квартиры покупателю. Государственная регистрация касается перехода самого права собственности. Поэтому при обсуждении оформления стоит различать два вопроса: согласовали ли стороны продажу и зарегистрирован ли переход права. Подписанный договор отвечает на первый вопрос, но не позволяет автоматически считать решённым второй. Смысл п. 1 ст. 551 ГК РФ именно в том, что переход по договору продажи подлежит регистрации.

Отдельно учитывайте ситуацию, когда родственники уже исполнили договор, но регистрацию ещё не завершили. По п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение до регистрации не меняет отношений сторон с третьими лицами. Речь идёт о лицах, которые не участвуют в вашем договоре. Поэтому, даже если квартира уже передана родственнику, зарегистрируйте переход права, чтобы изменились отношения с такими лицами. Эта оговорка касается даже исполненного договора, а не только намерения продать жильё.

Если оформление остановилось, выясните причину: стороны ещё не приступили к регистрации или один участник отказывается в ней участвовать. Для случая уклонения предусмотрен специальный способ защиты. По п. 3 ст. 551 ГК РФ другая сторона может потребовать через суд вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности. Суд вправе принять такое решение; сама возможность обращения не означает, что требование будет удовлетворено без установления обстоятельств уклонения.

Та же норма предусматривает возмещение убытков, вызванных задержкой регистрации, если уклонение было необоснованным. Это отдельный вопрос от требования о регистрации: нужно связывать заявленные убытки именно с задержкой. Одного недовольства поведением родственника для объяснения такого требования недостаточно. При подготовке обращения имеет смысл отделить сведения о самой продаже от сведений об уклонении и последствиях задержки.

Практический ориентир для продажи квартиры внутри семьи — довести оформление до государственной регистрации перехода права. Если родственник согласен участвовать, предмет дальнейших действий — регистрация по заключённому договору. Если он уклоняется, предмет спора — возможность добиться регистрационного решения через суд. Статья 551 ГК РФ описывает эти вопросы применительно к продаже недвижимости; переносить её положения на любую передачу квартиры только потому, что стороны являются родственниками, нельзя.