Как переоформить квартиру на человека, который не является родственником

Если вы хотите оформить квартиру не на родственника, её можно продать этому человеку. Для продажи родственная связь между собственником и покупателем не требуется: правила о форме договора и регистрации перехода права действуют и при сделке с посторонним человеком. Практически здесь нужно решить две задачи: оформить договор продажи и обеспечить государственную регистрацию перехода собственности к покупателю — ст. 550 и 551 ГК РФ.

Начните с оформления письменного договора. Продавец и покупатель должны подписать один документ, в котором заключена сделка. Устная договорённость о том, что квартира теперь принадлежит другому человеку, не соответствует требуемой форме продажи недвижимости. Это касается и случая, когда стороны хорошо знакомы и доверяют друг другу: знакомство не меняет требование к оформлению договора — ст. 550 ГК РФ.

Подписи обеих сторон должны стоять на общем документе договора. При несоблюдении установленной письменной формы договор продажи недвижимости недействителен. Поэтому вопрос оформления касается не только подтверждения достигнутой договорённости: от соблюдения формы зависит действительность самой сделки. Перед подписанием проверьте, что документ оформляет именно согласованную вами продажу квартиры — ст. 550 ГК РФ.

После заключения договора нужно зарегистрировать переход права собственности на квартиру к покупателю. Подписание договора и государственная регистрация перехода права — разные действия. Требование регистрации относится именно к переходу собственности, а не сводится к тому, чтобы стороны составили и сохранили подписанный текст. При продаже квартиры человеку без родственных связей действует тот же порядок — п. 1 ст. 551 ГК РФ.

Если стороны уже исполнили договор до регистрации, это ещё не меняет их отношений с третьими лицами. Например, передача квартиры покупателю относится к исполнению договорённости между участниками продажи, но для отношений с другими лицами сохраняется значение государственной регистрации. Планируя передачу квартиры, учитывайте этот разрыв между исполнением сделки сторонами и регистрацией перехода права — п. 2 ст. 551 ГК РФ.

Если покупатель или продавец уклоняется от регистрации перехода права, другая сторона может обратиться в суд с требованием о его государственной регистрации. По этому требованию суд вправе принять решение о регистрации перехода собственности к покупателю квартиры. Такой путь предусмотрен для ситуации, когда проблема возникла именно из-за уклонения участника сделки, а не потому, что покупатель не состоит в родстве с продавцом — п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Участник продажи, столкнувшийся с задержкой регистрации, может понести из-за неё убытки. При необоснованном уклонении виновная сторона должна их возместить. Для обращения за защитой сохраняйте подписанный договор и документы, подтверждающие уклонение, задержку регистрации и вызванные ею убытки: они нужны для обоснования соответствующих требований по п. 3 ст. 551 ГК РФ.