Как передать право собственности на квартиру другому человеку

Если вы хотите переоформить право собственности на квартиру на другого человека, сначала определите, на каком основании он её получит. Для квартиры, у которой уже есть собственник, закон предусматривает приобретение по договору купли-продажи, мены, дарения или другой сделке об отчуждении. Выбор относится к содержанию вашей договорённости: передача за плату, обмен или подарок оформляются соответствующим договором. Такая возможность закреплена в п. 2 ст. 218 ГК РФ.

Передать квартиру можно и без продажи: дарение и мена названы в том же пункте самостоятельными основаниями приобретения. Поэтому вопрос о переоформлении не сводится к поиску покупателя. Если намерение состоит в том, чтобы подарить жильё определённому человеку, основанием будет договор дарения; если договорились об обмене — договор мены. В обоих случаях речь идёт о переходе имущества от существующего собственника к приобретателю по п. 2 ст. 218 ГК РФ.

Договор отвечает на вопрос, почему квартира должна перейти к другому человеку. Момент, с которого этот человек становится собственником, определяется отдельно. Для отчуждения, подлежащего государственной регистрации, право возникает у приобретателя с момента регистрации, если закон не устанавливает исключение. Применительно к передаче квартиры нужно учитывать это правило п. 2 ст. 223 ГК РФ ч.1: подписание договора и возникновение права собственности — разные юридические события.

Если договор уже подписан и квартира фактически передана, ориентироваться только на передачу жилья нельзя. Общее правило о возникновении права при передаче вещи содержится в п. 1 ст. 223 ГК РФ ч.1, но для случаев государственной регистрации действует специальное правило следующего пункта. Передача ключей подтверждает фактическое получение квартиры, а вопрос о возникновении права собственности решается с учётом регистрации. Это различие нужно учитывать и тому, кто отдаёт квартиру, и тому, кто её принимает.

При подготовке договора держите вместе два вопроса: какая именно сделка согласована и какое имущество по ней отчуждается. Договор должен отражать передачу квартиры от собственника приобретателю на выбранном основании. Продажа, мена и дарение перечислены в п. 2 ст. 218 ГК РФ как разные варианты, поэтому оформление должно соответствовать вашей договорённости. После заключения сделки остаётся оформить переход права с учётом п. 2 ст. 223 ГК РФ ч.1.

Если же вы имеете в виду получение квартиры после смерти её владельца, это уже наследование. По п. 2 ст. 218 ГК РФ имущество умершего переходит другим лицам по завещанию или закону. Для передачи квартиры при жизни выбирают сделку об отчуждении; наследование относится к другому основанию приобретения и связано со смертью собственника. Эти ситуации стоит различать ещё при определении того, когда именно квартира должна перейти другому человеку.