Как определяются доли в приватизированной квартире

Чтобы понять, какая доля в приватизированной квартире принадлежит участнику, сначала нужно различить долевую и совместную собственность. При долевой собственности речь идёт о размере долей участников. При совместной собственности перед разделом имущества или выделом доли требуется предварительно определить долю каждого. Эти ситуации регулируют соответственно ст. 245 и 254 ГК РФ. Название способа приобретения жилья — приватизация — ещё не отвечает на вопрос о размере доли конкретного собственника.

Если квартира находится в долевой собственности, выясните, установлены ли доли соглашением всех участников и можно ли определить их на основании закона. Когда оба основания для определения размера отсутствуют, действует правило равенства. Оно позволяет ответить на вопрос о долях без произвольного выбора размера для каждого собственника. Именно такую последовательность предусматривает п. 1 ст. 245 ГК РФ.

Вопрос «какая доля в приватизации квартиры» может возникнуть из-за того, что собственники по-разному оценивают свой вклад. Договориться об учёте вклада можно: участники вправе согласовать порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого в образование и приращение общего имущества. Для такого порядка нужно соглашение всех участников долевой собственности, а не решение только того, кто считает свой вклад большим, — п. 2 ст. 245 ГК РФ.

Если собственность совместная, при намерении разделить квартиру или выделить долю сначала определяют доли всех участников в праве на общее имущество. Правило равенства здесь применяется при разделе и выделе, с оговоркой о других условиях закона или соглашения. Поэтому размер доли нужно соотнести с договорённостью участников, если она есть, — п. 1 и 2 ст. 254 ГК РФ.

Отдельный случай — улучшения квартиры за деньги одного из участников долевой собственности. Для увеличения его доли имеют значение неотделимый характер улучшений, оплата за свой счёт и соблюдение установленного порядка использования общего имущества. При сочетании этих условий участник имеет право на соответствующее увеличение своей доли. Правило касается именно улучшений общего имущества, а не любой суммы расходов на жильё, — п. 3 ст. 245 ГК РФ.

Для отделимых улучшений предусмотрен другой результат: они поступают в собственность участника, который их произвёл. Соглашение участников может предусматривать иное. Поэтому требование увеличить долю и вопрос о принадлежности улучшений нужно различать: ответ зависит от характера улучшений и условий соглашения — п. 3 ст. 245 ГК РФ.

Если спор касается равенства долей, начните с содержания соглашения собственников. Если требуется увеличение доли из-за улучшений, сопоставьте своё требование с условиями об их оплате и порядке использования квартиры. Так можно определить, какое именно основание размера доли обсуждается: общее правило равенства, согласованный порядок учёта вклада или право на увеличение доли по ст. 245 ГК РФ.