Как оформить землю под зданием

Если вы хотите оформить землю под принадлежащим вам зданием, начните с выбора права: собственность или аренда. Для государственной и муниципальной земли собственнику здания предоставлено исключительное право на её приобретение. Это правило действует с исключениями, установленными законом. Оно относится и к гражданам, и к юридическим лицам — п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

При нескольких владельцах сначала определите, можно ли разделить участок без нарушения требований к образуемым или изменённым участкам. Если нельзя, участок считается неделимым. Когда здание, помещения в нём либо несколько зданий на такой земле принадлежат разным частным собственникам, землю приобретают в общую долевую собственность или арендуют совместно. При совместной аренде на стороне арендатора участвуют несколько лиц — п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ.

Для приобретения участка в собственность требуется совместное обращение всех собственников здания, сооружения или помещений в уполномоченный орган. Исключение касается указанных в законе лиц, использующих землю для линий и сетей на основании сервитута либо имеющих право на его установление. Сервитут позволяет ограниченно пользоваться чужой землёй. Состав участников обращения определяют с учётом этого исключения — п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ.

Если вы выбираете аренду, начать оформление можно самостоятельно: заявление вправе подать любой заинтересованный правообладатель здания или помещений. После получения такого заявления уполномоченный орган в течение тридцати дней направляет остальным правообладателям подписанный проект договора. Затем у них есть тридцать дней со дня направления проекта, чтобы подписать договор и представить его в орган. Договор заключается с теми, кто выполнил эти действия в срок — п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ.

Отказ другого владельца подписывать аренду может привести к судебному спору. В течение трёх месяцев со дня представления подписанного арендаторами договора уполномоченный орган обязан потребовать через суд заключения договора с теми, кто его не представил. Обратиться с таким требованием орган вправе и тогда, когда никто из правообладателей вообще не подал заявление о приобретении земли — п. 7, 8 ст. 39.20 ЗК РФ.

При согласовании долей ориентируйтесь на доли владельцев в здании или помещениях. Им должны соответствовать как доли в собственности на землю, так и размер обязательств по совместной аренде. Изменить это соотношение можно по согласию всех правообладателей либо по решению суда. Договор совместной аренды также предусматривает возможность вступления других правообладателей — п. 9, 10 ст. 39.20 ЗК РФ.

Для некоторых объектов действует другой подход. Владельцам сооружений, которые допускается размещать на основании сервитута, публичного сервитута или по специальному порядку размещения, землю в собственность или аренду не предоставляют. Если часть помещений принадлежит собственникам, а часть используется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, неделимый участок может предоставляться в совместную аренду — п. 1.1, 3 ст. 39.20 ЗК РФ.