Как оформить залог за квартиру

Чтобы оформить залог покупки квартиры, сначала определите, о чём вы договариваетесь с продавцом. Если вы передаёте деньги в счёт цены и хотите обеспечить исполнение договора, речь идёт о задатке. Он также подтверждает заключение договора. Если же обеспечением выступает имущество, применяются правила о залоге. От этого различия зависит содержание соглашения: для денег в счёт покупки ориентиром служит ст. 380 ГК РФ, для залога имущества — ст. 339 ГК РФ ч.1.

При передаче задатка оформите соглашение письменно. Размер платежа этого требования не меняет: устная договорённость не соответствует форме, предусмотренной п. 2 ст. 380 ГК РФ. В тексте свяжите деньги с договором, по которому покупатель должен платить продавцу, и обозначьте их как задаток. Назначение суммы должно быть понятным обеим сторонам: она засчитывается в платежи по договору и одновременно обеспечивает его исполнение. Именно такое сочетание признаков описано в п. 1 ст. 380 ГК РФ.

Если основной договор покупки ещё предстоит заключить, задаток можно связать с предварительным договором. Это договор, предусматривающий условия будущего основного договора. По соглашению сторон задаток обеспечивает обязательство заключить основной договор на этих условиях, если законом не установлено иное. Для такой ситуации при оформлении денег нужно обозначить, какое обязательство они обеспечивают: заключение будущего договора, а не только внесение части цены квартиры. Основание — п. 4 ст. 380 ГК РФ.

Если покупатель и продавец спорят о назначении уже переданной суммы, имеет значение, насколько ясно оформлена договорённость. При сомнении, задаток это или другой платёж в счёт договора, действует правило об авансе: деньги считаются авансом, пока не доказано иное. Такое сомнение может возникнуть и при несоблюдении письменной формы соглашения. Поэтому до передачи денег согласуйте их назначение в тексте соглашения — п. 3 ст. 380 ГК РФ.

Когда стороны действительно выбирают залог имущества, в договоре нужно определить предмет залога, а также существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого обязательства. Предмет — это имущество, которое передают в залог; обеспечиваемое обязательство — то, исполнение чего залог поддерживает. Условия об обязательстве можно согласовать через отсылку к договору, из которого оно возникло или возникнет в будущем. Эти требования закреплены в п. 1 ст. 339 ГК РФ ч.1.

Договор залога заключают в простой письменной форме, если закон или соглашение сторон не требуют нотариальной. Если залог обеспечивает обязательства по договору, для которого обязательно нотариальное удостоверение, договор залога тоже удостоверяют нотариально. Нарушение правил о форме влечёт недействительность договора залога. При выборе способа оформления учитывайте форму обеспечиваемого договора — п. 3 ст. 339 ГК РФ ч.1.