Как оформить сделку с недвижимостью через Сбербанк

Чтобы оформить сделку с недвижимостью через Сбербанк, разграничьте три вопроса: что стороны подписывают, как регистрируют переход права и при каких условиях продавец получает деньги. Договор продажи служит основанием для перехода права к покупателю, но этот переход подлежит государственной регистрации. Даже если покупатель уже заплатил, а продавец передал недвижимость, исполнение договора до регистрации не меняет отношений сторон с третьими лицами — п. 1 и 2 ст. 551 ГК РФ.

Если вы хотите провести расчёты через банк по аккредитиву, согласуйте условия выплаты до передачи денег. Аккредитив — это обязательство банка заплатить получателю при представлении предусмотренных документов и соблюдении условий расчёта. Для покупателя и продавца здесь имеет значение точное описание того, что нужно представить банку. Если выплату планируют связать с регистрацией перехода права, это условие нужно согласовать вместе с перечнем подтверждающих документов. Порядок исполнения такого банковского обязательства закреплён в п. 1 ст. 867 ГК РФ.

При обсуждении расходов учитывайте и выбранный способ расчётов. Плательщик возмещает банку, открывающему аккредитив, расходы, понесённые при выполнении его инструкций. Условия аккредитива и банковские правила также регулируют расчёты, поэтому согласуйте их с условиями договора продажи: когда продавец должен представить документы и какое событие позволяет получить деньги. Это помогает сторонам одинаково понимать порядок оплаты недвижимости — п. 4 и 5 ст. 867 ГК РФ.

Для электронной регистрации выясните, будут ли стороны подавать заявление и приложения с использованием технологий взаимодействия кредитной организации с органом регистрации прав. При таком способе предварительная запись в Едином государственном реестре недвижимости о возможности электронной регистрации не нужна. Исключение относится именно к этому способу представления документов, поэтому при оформлении через Сбербанк уточните, как будет организована подача, — п. 3 ч. 6 ст. 36.2 О государственной регистрации недвижимости.

Если стороны выбирают электронную подачу по общему порядку, собственник может заранее заявить о возможности регистрации на основании документов с усиленной квалифицированной электронной подписью. Заявление о такой возможности подают на бумаге при личном обращении; запись вносят не более чем за пять рабочих дней с момента его поступления. При отсутствии записи электронные документы возвращают без рассмотрения, если подача не подпадает под исключения. Эти правила нужно соотнести с выбранным способом оформления — ч. 1, 3 и 4 ст. 36.2 О государственной регистрации недвижимости.

Если договор подписан, но другая сторона уклоняется от регистрации перехода права, можно обратиться в суд с требованием о регистрации. При необоснованном уклонении также можно требовать возмещения убытков от задержки. Для такого спора сохраните договор и подтверждения исполнения обязательств и уклонения контрагента — п. 3 ст. 551 ГК РФ.