Как оформить сделку купли-продажи недвижимости через МФЦ

Чтобы оформить куплю и продажу недвижимости через МФЦ, сначала нужно разобраться, какой юридический результат вы хотите получить. Продавец и покупатель заключают договор, а переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации. Это связанные, но разные действия. По ст. 551 ГК РФ регистрация нужна именно для перехода права на недвижимость. Поэтому вопрос о том, как проходит сделка в МФЦ, нельзя свести к подписанию бумаг при обращении.

Требование к самому договору установлено ст. 550 ГК РФ: его составляют письменно, в виде одного документа с подписями сторон. Для оформления купли-продажи имеет значение не только согласие продавца и покупателя, но и то, как оно выражено. Устная договорённость не соответствует указанной форме. Нарушение требования к форме влечёт недействительность договора. Перед обращением через МФЦ проверьте, что договор представляет собой единый документ и подписан обеими сторонами.

Следующий вопрос — оформление перехода права. Подписание договора ещё не означает, что все действия по регистрации выполнены. Если документы подаются через МФЦ, сам факт обращения нельзя приравнивать к государственной регистрации. В ст. 551 ГК РФ речь идёт о регистрации перехода права собственности, поэтому при оценке результата сделки ориентируйтесь на совершение этого действия. Договор и обращение за регистрацией имеют разное назначение: первый оформляет соглашение сторон, второе направлено на регистрацию перехода права.

Отдельно учитывайте ситуацию, когда стороны уже исполнили договор до регистрации. Например, покупатель передал деньги, а продавец передал недвижимость. Согласно п. 2 ст. 551 ГК РФ до регистрации перехода права отношения сторон с третьими лицами остаются прежними, даже если деньги и недвижимость уже переданы. Под третьими лицами здесь понимаются те, кто не выступает продавцом или покупателем по этому договору. Поэтому передачу недвижимости нельзя использовать как замену регистрации, даже если между участниками сделки нет разногласий и каждый считает свои обязательства исполненными.

Если оформление остановилось потому, что продавец или покупатель уклоняется от регистрации, применяется п. 3 ст. 551 ГК РФ. Другая сторона вправе потребовать судебного решения о государственной регистрации перехода права. Это предусмотренный законом способ действовать при уклонении участника сделки; само обращение в суд не означает, что требование будет удовлетворено. Та же норма предусматривает возмещение убытков, вызванных задержкой регистрации, стороной, которая уклонялась необоснованно. Для такого требования имеют значение причина задержки и убытки от неё. При подготовке оформления через МФЦ различайте обычную подачу документов и спор об уклонении: во втором случае закон предусматривает судебный путь.