Как оформить куплю-продажу доли в квартире
Оформление продажи начинается с выбора условий сделки и извещения других собственников. Для долей действует правило о нотариальном удостоверении, а возможность продать раньше месяца связана с письменными отказами сособственников.
Коротко
Нужно письменно известить остальных собственников о продаже доли постороннему лицу, указав цену и условия, а сделку по общему правилу удостоверить у нотариуса. Продать долю можно через месяц после извещения либо раньше, если все остальные собственники письменно отказались от покупки. Когда все участники продают свои доли одной сделкой, действует исключение из требования о нотариальном удостоверении.
Ответ подробно: оформление продажи доли
Чтобы правильно оформить куплю-продажу доли в квартире, сначала определите состав продавцов и покупателя. Продажа отдельной доли постороннему человеку отличается от отчуждения всех долей всеми собственниками по одной сделке. В первом случае нужно соблюсти преимущественное право остальных участников: они могут купить продаваемую долю по той же цене и на прочих равных условиях. Это правило предусмотрено п. 1 ст. 250 ГК РФ.
Если покупатель не входит в число сособственников, подготовьте письменное извещение каждому из остальных участников долевой собственности. Укажите, за какую цену и на каких других условиях предлагается доля. Смысл извещения — дать им возможность приобрести её на условиях предстоящей продажи. Устное обсуждение с соседями или родственниками не выполняет требование о письменной форме, установленное п. 2 ст. 250 ГК РФ.
До продажи постороннему покупателю отсчитайте месяц со дня извещения. Если за это время остальные собственники долю не приобретут, продавец вправе заключить сделку с любым лицом. Для более ранней продажи нужны письменные отказы всех остальных участников от реализации преимущественного права покупки. Молчание и письменный отказ дают разные возможности по сроку заключения договора — п. 2 ст. 250 ГК РФ.
Договор продажи отдельной доли по общему правилу удостоверяется нотариально. Если продаются три или четыре доли, выясните, принадлежат ли они всем участникам и отчуждаются ли по одной сделке. Именно отчуждение всеми участниками своих долей в одной сделке освобождено от обязательного нотариального удостоверения по этому основанию. Количество продаваемых долей здесь не определяет форму договора — ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ.
Для государственной регистрации продажи доли постороннему лицу по договору в простой письменной форме к заявлению прилагают подтверждение письменного извещения остальных участников либо документы об их отказе от преимущественной покупки. При оформленных отказах регистрация перехода доли проводится независимо от времени, прошедшего после извещения, и подтверждать извещение дополнительно не требуется. Это порядок, предусмотренный ч. 4 ст. 42 Закона № 218-ФЗ.
Если собственников много, не подменяйте персональные письменные извещения публикацией на официальном сайте. Возможность такой публикации при числе участников свыше двадцати не распространяется на продажу доли в жилом помещении. Для квартиры действует это исключение из специального способа уведомления — ч. 4.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ.
Покупателю нужно учитывать риск нарушения преимущественного права. Другой участник долевой собственности вправе в течение трёх месяцев потребовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя. Поэтому перед покупкой доли выясните, как были извещены остальные собственники и получены ли отказы, если сделку заключают раньше месяца. Последствие нарушения закреплено в п. 3 ст. 250 ГК РФ.
Что говорит закон: письменное извещение
Статья в редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ. Текст — из базы законов «ВРУЦКИЙ ПРАВО».
Порядок действий: от условий продажи к регистрации
Последовательность зависит от того, кто покупает долю и все ли собственники участвуют в продаже.
- 1Определите участников и условияУстановите, продаётся отдельная доля или все собственники отчуждают свои доли одной сделкой. Согласуйте цену и остальные условия продажи.
- 2Известите сособственниковПри продаже постороннему лицу направьте остальным участникам письменные извещения с ценой и другими условиями по п. 2 ст. 250 ГК РФ.
- 3Соблюдите срок преимущественной покупкиДождитесь истечения месяца со дня извещения, если долю не приобрели. Для продажи раньше этого срока получите письменные отказы всех остальных участников.
- 4Оформите договорУдостоверьте сделку у нотариуса, если она подпадает под общее правило ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ. Учитывайте исключение для продажи всех долей всеми участниками одной сделкой.
- 5Подготовьте документы для регистрацииПри продаже постороннему лицу в простой письменной форме приложите к заявлению подтверждение извещения либо оформленные отказы согласно ч. 4 ст. 42 Закона № 218-ФЗ.
Документы: договор и соблюдение права покупки
Для продажи постороннему лицу подготовьте документы о предложении доли остальным собственникам. При регистрации сделки в простой письменной форме учитывайте ч. 4 ст. 42 Закона № 218-ФЗ.
| Документ |
|---|
| Договор купли-продажи доли с нотариальным удостоверением, когда оно обязательно |
| Письменные извещения остальных участников с ценой и условиями продажи и документы, подтверждающие извещение |
| Письменные отказы остальных участников от преимущественной покупки — при оформлении продажи на основании отказов |
| Заявление для регистрации перехода проданной доли к покупателю |
Частые вопросы: покупка и продажа долей
Участники сделки, форма договора и преимущественное право покупки влияют на оформление.
Как продать три или четыре доли в квартире?
Проверьте, охватывает ли сделка доли всех собственников. Когда все участники отчуждают свои доли по одной сделке, применяется исключение из обязательного нотариального удостоверения по ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ. Если участвуют только некоторые собственники, число долей такого исключения не создаёт.
Что означает продажа доли в квартире?
Предмет такой продажи — доля в праве общей собственности на квартиру. Если её покупает посторонний человек, другие участники имеют преимущественное право приобрести её по цене продажи и на прочих равных условиях. Это правило п. 1 ст. 250 ГК РФ.
Можно ли продать часть своей доли в квартире?
При оформлении продажи части доли также нужно учитывать правила об отчуждении долей: нотариальную форму по ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ и преимущественную покупку по ст. 250 ГК РФ. В извещении остальным собственникам указывают условия продажи именно той части, которую собираются отчуждать.
Какие риски возникают при покупке доли в квартире?
При нарушении преимущественного права покупки другой сособственник может потребовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя. Обратиться с этим требованием он вправе в течение трёх месяцев по п. 3 ст. 250 ГК РФ. Покупателю стоит проверить соблюдение порядка извещения и основания продажи до истечения месяца.
Услуги и темы рядом
Материалы об оформлении договоров и продаже недвижимости.
Не откладывайте защиту