Как оформить дарственную на квартиру

Чтобы сделать дарственную на квартиру, сначала определите, какую именно передачу хотят совершить стороны. Бытовое слово «дарственная» обозначает договор дарения. По ст. 572 ГК РФ даритель — тот, кто дарит, — безвозмездно передаёт или обязуется передать вещь в собственность одаряемому, то есть получателю подарка. Для квартиры это означает намерение передать её как подарок. Условия о плате или ответном предоставлении меняют смысл соглашения. Начинать стоит с содержания договорённости, а затем выбирать формулировки для её оформления.

На вопрос, как оформляется дарственная на квартиру между гражданами, отвечает п. 3 ст. 574 ГК РФ: такой договор подлежит нотариальному удостоверению. Это правило касается дарения недвижимого имущества между гражданами. При дарении квартиры родственнику также обратитесь к нотариусу. Родство сторон не освобождает их от нотариального удостоверения договора. Когда обсуждаете оформление, учитывайте одновременно предмет сделки — квартиру — и состав её участников.

Общее разрешение дарить устно здесь не подходит. В п. 1 ст. 574 ГК РФ оно сформулировано с исключениями, среди которых прямо назван п. 3 этой статьи. Даже при вручении ключей требуется нотариальное удостоверение договора дарения квартиры между гражданами. Упоминание ключей и правоустанавливающих документов в общей норме о передаче дара нельзя читать отдельно от правила о недвижимости. Фактическое вручение подарка и соблюдение формы договора — разные вопросы, которые нужно согласовать при подготовке сделки.

Следующий вопрос — что именно передаётся. В тексте должно быть понятно, какая квартира является подарком и кто её получает. Особенно прямо это закреплено для обещания дарения в п. 2 ст. 572 ГК РФ. Обещание подарить всё имущество или часть всего имущества без указания конкретного предмета ничтожно, то есть не имеет юридической силы. Формулировка об абстрактном имуществе не заменяет описания выбранной квартиры. Если стороны обсуждают подарок на будущее, их намерение должно относиться к определённому предмету и конкретному человеку.

Безвозмездность означает отсутствие встречной передачи вещи, права или встречного обязательства. По п. 1 ст. 572 ГК РФ при наличии такого условия договор не признаётся дарением. Например, договорённость передать квартиру в ответ на передачу другой вещи нельзя оценивать только по заголовку «дарственная». Сначала нужно прочитать, что каждая сторона обязуется предоставить другой. Если получатель должен исполнить встречное обязательство именно за квартиру, название документа не устраняет противоречие с природой дарения.

Даритель может не только передать подарок, но и обязаться передать его в будущем. Однако простого разговора о намерении подарить квартиру недостаточно для вывода о наличии договора. Пункт 2 ст. 572 ГК РФ связывает силу обещания с надлежащей формой и ясно выраженным намерением совершить безвозмездную передачу конкретному лицу. Для договора о квартире между гражданами сохраняется требование п. 3 ст. 574 ГК РФ о нотариальном удостоверении. Будущее исполнение не освобождает стороны от соблюдения формы.

От обещания подарить квартиру в будущем нужно отличать условие о передаче после смерти дарителя. Пункт 3 ст. 572 ГК РФ прямо называет договор с таким условием ничтожным. К подобной передаче применяются правила о наследовании. Желание сохранить квартиру до своей смерти нельзя оформить дарением с исполнением после смерти. Перед подготовкой текста стоит уточнить именно намерение собственника: подарить квартиру либо распорядиться её судьбой на случай смерти. Эти намерения нельзя смешивать в одном условии о дарении.

При подготовке договора полезно сопоставить все его условия между собой. Описание квартиры должно соответствовать тому подарку, который стороны обсудили. Получателем должно быть названо конкретное лицо. Условия исполнения не должны превращать подарок в обмен или иную встречную передачу. Если проект предусматривает обещание, проверьте, что оно выражено определённо, а не как неопределённое пожелание. Такая последовательность помогает изложить волю сторон в соответствии со ст. 572 ГК РФ и подготовить текст к нотариальному удостоверению по ст. 574 ГК РФ.

Если текст готовил сам даритель, его также нужно оценивать по содержанию и форме. Самостоятельная подготовка проекта не заменяет удостоверения у нотариуса. И наоборот, выбор нотариальной формы не меняет правила о безвозмездности: встречное обязательство получателя остаётся условием, при котором соглашение не признаётся дарением по ст. 572 ГК РФ.