Как оформить дарение квартиры

Чтобы правильно оформить дарение квартиры, сначала определите содержание сделки: кто передаёт жильё, кому оно предназначено и предполагается ли что-либо взамен. По ст. 572 ГК РФ даритель — это тот, кто безвозмездно передаёт имущество или обязуется его передать. Одаряемый — тот, кто получает подарок. Безвозмездность означает отсутствие встречного предоставления. Если за квартиру получатель должен отдать вещь, передать право или исполнить встречное обязательство, договор не признаётся дарением. Название документа само по себе этого не меняет.

Для квартиры действует специальное правило о форме. Согласно п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит нотариальному удостоверению. Поэтому вопрос о том, как лучше оформить квартиру через дарение, нельзя решить простым выбором между устной договорённостью и документом с подписями сторон. Для такой сделки закон прямо предусматривает участие нотариуса. Это правило сформулировано для дарения недвижимости между гражданами и не ограничено передачей доли или каким-либо определённым кругом получателей.

Общее положение об устном дарении не следует переносить на квартиру. В п. 1 ст. 574 ГК РФ возможность устной сделки сопровождается исключениями, а дарению недвижимости посвящён отдельный пункт этой статьи. Поэтому обещание подарить жильё, передача ключей и вручение документов не заменяют нотариального удостоверения договора между гражданами. Когда стороны обсуждают, как сделать дарение квартиры, форму договора нужно учитывать уже при подготовке условий, а не после фактической передачи ключей получателю.

Отдельно согласуйте, передаётся ли квартира сейчас или даритель только обязуется подарить её в будущем. Статья 572 ГК РФ допускает оба варианта. Однако обещание будущего подарка связывает обещавшего лишь при соблюдении требований закона: нужна надлежащая форма и ясно выраженное намерение безвозмездно передать вещь конкретному лицу. Для квартиры между гражданами сохраняется требование ст. 574 ГК РФ о нотариальном удостоверении. Одного разговора о намерении когда-нибудь подарить жильё для такого оформления недостаточно.

При обещании дарения предмет должен быть конкретным. Формулировка о передаче всего имущества или части имущества без указания определённой вещи ничтожна по ст. 572 ГК РФ. Ничтожность здесь означает, что такое обещание не имеет силы договора дарения. Если речь идёт о квартире, выразите намерение передать именно её. Нельзя заменить определение предмета общими словами о том, что получателю впоследствии достанется какое-то жильё из имущества дарителя.

Безвозмездность стоит обсудить до подготовки текста. Например, если стороны называют передачу подарком, но одновременно договариваются о встречной передаче вещи, возникает противоречие с признаками дарения из ст. 572 ГК РФ. Тот же вопрос возникает при встречном обязательстве получателя. Чтобы переоформить квартиру дарением, условия должны отражать именно безвозмездную передачу. Исключение из текста слов об оплате не решает вопрос, если встречное предоставление остаётся частью договорённости сторон.

Передача после смерти дарителя не может быть условием договора дарения. Пункт 3 ст. 572 ГК РФ прямо называет такой договор ничтожным и отсылает к правилам о наследовании. Это нужно отличать от допустимого обещания подарить квартиру в будущем: будущее исполнение само по себе предусмотрено законом, а передача дара после смерти дарителя исключена. Поэтому при обсуждении момента передачи нельзя считать эти два варианта равнозначными способами оформить один и тот же подарок.

Как происходит дарение квартиры в части согласования условий? Стороны определяют участников, предмет и безвозмездный характер передачи, затем выражают эти условия в договоре с соблюдением установленной формы. Если составляется обещание будущего дарения, особенно внимательно формулируют намерение дарителя и указывают конкретного получателя. Проверка этих положений позволяет увидеть, соответствует ли текст ст. 572 ГК РФ. Нотариальное удостоверение договора между гражданами требуется отдельно в силу ст. 574 ГК РФ.

Итак, ответ на вопрос о том, как оформляется дарение квартиры, начинается с содержания договорённости и требования к её форме. Адвокат может сопоставить проект с этими нормами: нет ли встречного обязательства, определён ли подарок, выражено ли обещание и не связана ли передача со смертью дарителя. Задача такой работы — подготовить условия, которые соответствуют выбранной сделке. Само желание подарить жильё не устраняет установленных законом требований к договору.