Как купить земельный участок без оформленных прав
Продавец предлагает землю, но документы на неё ещё не оформлены. Перед покупкой нужно выяснить, чем подтверждается его право, есть ли сведения об участке в реестре и подготовлены ли документы о границах.
Коротко
Нужно подтвердить право продавца на участок и зарегистрировать переход собственности к покупателю. Для внесения в реестр ранее учтённой земли по заявлению нужны документ о праве и межевой план. Передача денег и исполнение договора до регистрации не меняют отношений сторон с третьими лицами — п. 2 ст. 551 ГК РФ.
Когда нужна помощь: препятствия перед покупкой
Обратиться к адвокату стоит до расчёта с продавцом, если оформление вызывает спор.
- Продавец показывает старые документы, и нужно определить, подтверждают ли они право на покупаемую землю.ч. 5.1 ст. 69 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости — основание внесения сведений о земле
- Границы ранее учтённого участка пересекаются с границами соседней земли, что мешает внесению сведений в реестр.ч. 5.1 ст. 69 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости — пересечения границ
- Договор уже исполняется, но другая сторона уклоняется от регистрации перехода собственности.п. 3 ст. 551 ГК РФ — уклонение участника сделки от регистрации
Ответ подробно: от документов продавца к покупке
Если вы хотите купить не оформленный участок, начните с документов человека, который предлагает его продать. Попросите показать, на каком основании ему принадлежит земля, и сопоставьте описание участка с предметом покупки. Для внесения сведений о ранее учтённом земельном участке по заявлению заинтересованного лица нужен документ, устанавливающий или подтверждающий право. Требование к основанию внесения сведений о такой земле закреплено в ч. 5.1 ст. 69 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.
Разделите два вопроса: внесены ли сведения о земле в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и оформляется ли переход собственности к вам. Внесение сведений о ранее учтённом участке позволяет отразить объект в реестре. Покупателю же требуется государственная регистрация перехода права по договору продажи. Не считайте получение сведений об участке завершением покупки: переход права регулирует п. 1 ст. 551 ГК РФ.
Если ранее учтённую землю предстоит внести в ЕГРН по заявлению, подготовьте вместе с документом о праве межевой план — документ с описанием границ участка. Кадастровый номер в этом плане указывать не требуется. Это позволяет готовить документы для внесения сведений об участке без такого номера в плане. Оба требования закреплены в ч. 5.1 ст. 69 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.
До подачи документов обратите внимание на пересечения границ. Для ранее учтённых участков действует запрет на внесение сведений при пересечении с границами других участков, муниципальных образований, населённых пунктов, территориальных зон и лесничеств, кроме предусмотренных федеральным законом исключений. Если обнаружилось пересечение с соседней землёй, вопрос с границами нужно разрешить в ходе подготовки оформления. Основание — ч. 5.1 ст. 69 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.
Проверьте также, какое использование земли будет отражено в реестре. Оно может следовать из документа о праве или решения о предоставлении участка. Выбор вида использования через заявление доступен правообладателю при соблюдении установленных условий. Если вы покупаете землю для определённой цели, сопоставьте её с разрешённым использованием до оформления покупки — ч. 11 и 12 ст. 69 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.
Передача покупной суммы не завершает оформление собственности. Даже когда стороны исполнили договор, до регистрации перехода права их отношения с третьими лицами остаются прежними. Рассчитывая порядок покупки, учитывайте регистрацию как самостоятельный необходимый этап, а не формальность после расчёта — п. 2 ст. 551 ГК РФ.
Если после заключения договора продавец уклоняется от регистрации, покупатель вправе потребовать через суд решения о регистрации перехода права. Покупатель также может заявить требование об убытках от задержки, если продавец уклонялся необоснованно. Здесь предмет обращения связан именно с уклонением стороны от регистрации, а не с любым недостатком документов на землю — п. 3 ст. 551 ГК РФ.
Что говорит закон: переход собственности
Статья в редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ. Текст — из базы законов «ВРУЦКИЙ ПРАВО».
Порядок действий: подготовка участка к сделке
Начните с основания права продавца, затем переходите к оформлению покупки.
- 1Посмотрите документы на землюВыясните, каким документом продавец подтверждает право и какие сведения об участке уже внесены в ЕГРН — ст. 69 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.
- 2Подготовьте сведения о ранее учтённом участкеЕсли их предстоит внести по заявлению, соберите документ о праве и межевой план. Проверьте пересечения границ по ч. 5.1 ст. 69 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.
- 3Оформите переход собственностиПри покупке предусмотрите государственную регистрацию перехода права по договору: её требует п. 1 ст. 551 ГК РФ.
- 4Заявите требование при уклонении продавцаЕсли другая сторона уклоняется от регистрации, обратитесь в суд с требованием о регистрации перехода права на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ.
Документы: право, границы и продажа
Состав подбирается с учётом того, внесён ли ранее учтённый участок в реестр.
| Документ |
|---|
| Документ продавца, из которого следует его право на покупаемую землю |
| Межевой план для внесения сведений о ранее учтённом участке по заявлению |
| Заявление для внесения в ЕГРН сведений о ранее учтённой земле |
| Выписка из ЕГРН об участке |
| Договор продажи земельного участка |
Частые вопросы: оформление перед покупкой
Ответы о документах на землю и регистрации сделки.
Нужен ли межевой план для ранее учтённого участка?
Да, при внесении сведений о ранее учтённом земельном участке по заявлению заинтересованного лица вместе с документом о праве требуется межевой план. Кадастровый номер участка в плане можно не указывать — ч. 5.1 ст. 69 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.
Можно ли считать покупку оформленной после передачи денег?
Для перехода собственности к покупателю требуется государственная регистрация. Исполнение договора до неё не меняет отношений сторон с третьими лицами. При расчёте с продавцом учитывайте этот этап оформления — п. 1 и 2 ст. 551 ГК РФ.
Что делать, если продавец отказывается регистрировать переход права?
При уклонении продавца покупатель может потребовать судебного решения о государственной регистрации перехода собственности. Если уклонение необоснованно и задержка причинила убытки, закон предусматривает их возмещение другой стороне — п. 3 ст. 551 ГК РФ.
Услуги и темы рядом
Помощь с покупкой земли и ответы по земельным сделкам.
Не откладывайте защиту