Как купить квартиру, находящуюся в залоге

Начните с выяснения условий, на которых собственник вправе продать квартиру. Если жильё находится в залоге банка, значение имеет согласие банка как залогодержателя. По общему правилу продавец получает такое согласие, однако договор об ипотеке может предусматривать иной порядок. Для покупателя это означает, что возможность сделки нужно сверять с условиями конкретного договора, а не только с намерением собственника продать жильё — п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Попросите продавца предоставить договор об ипотеке и ознакомьтесь с положениями об отчуждении квартиры, то есть о её передаче другому собственнику. Сопоставьте их с условиями предполагаемой покупки. Если договор требует согласия залогодержателя, согласуйте продажу с ним до её совершения. Основание для такого порядка — п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ: он связывает право продать заложенное жильё с согласием залогодержателя, допуская исключение по договору.

Спросите собственника о наличии закладной на приобретаемую квартиру. При её наличии право собственника на отчуждение должно быть предусмотрено в самой закладной. Проверьте и условия реализации этого права: покупка должна им соответствовать. Этот вопрос касается не только согласия банка, но и содержания закладной — п. 2 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Если вы рассчитываете купить квартиру под залогом и получить её без ипотечных обязанностей, заранее обсудите это с залогодержателем. При приобретении заложенного жилья покупатель становится залогодателем — собственником имущества, которое обеспечивает исполнение обязательства. К нему переходят обязанности по договору об ипотеке. Такая смена собственника не прекращает залог — п. 1 и 3 ст. 38 Закона № 102-ФЗ.

Обсудите также состояние исполнения ипотечного договора продавцом. Для вас имеют значение и обязанности, которые прежний залогодатель исполнил ненадлежащим образом: покупатель принимает их вместе с остальными. Освободить нового залогодателя от определённой обязанности можно по соглашению с залогодержателем. Поэтому до покупки разберите, какие именно обязанности перейдут к вам и от каких согласен освободить залогодержатель, — п. 1 ст. 38 Закона № 102-ФЗ.

Покупаете жильё вместе с другим человеком? При переходе заложенного имущества к нескольким лицам последствия неисполнения обеспеченного обязательства соотносятся с полученной каждым частью имущества. Когда квартира поступает в общую собственность покупателей, они становятся солидарными залогодателями: ипотечные обязанности связывают их совместно. Это правило закреплено в п. 2 ст. 38 Закона № 102-ФЗ.

Если продавец предлагает провести сделку с нарушением условий передачи квартиры, учитывайте сохранение обременения. Даже нарушение правил перехода имущества к другому лицу не прекращает ипотеку. Рассчитывать на исчезновение залога из-за такой ошибки нельзя: п. 3 ст. 38 Закона № 102-ФЗ прямо сохраняет его силу. Условия допустимой продажи и ваши будущие обязанности нужно согласовать до приобретения жилья.