Как ИП заключить договор аренды помещения

Чтобы ИП заключить договор аренды помещения, сначала нужно определить, что именно передаётся в аренду: помещение или здание либо сооружение. Это помогает выбрать применимое правило о форме сделки. Для недвижимости действует общее требование государственной регистрации с исключениями, установленными законом. Для здания и сооружения отдельно закреплены способ подписания договора и срок аренды, при котором нужна регистрация, — ст. 609 и 651 ГК РФ.

Статус ИП не стоит смешивать со статусом юридического лица. Если второй стороной выступает юридическое лицо, договор аренды должен быть письменным независимо от того, надолго ли вы его заключаете. Здесь решающим становится состав участников, а не только продолжительность пользования помещением. Такое требование предусмотрено п. 1 ст. 609 ГК РФ.

Срок тоже влияет на оформление. По общему правилу письменная форма обязательна при аренде на срок более года. Формулировку «более года» нужно отличать от слов «не менее года»: это разные условия. Первое относится к общему требованию о письменной форме, второе — к регистрации аренды здания или сооружения. Ориентиры для этих двух вопросов содержатся соответственно в п. 1 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Если вы арендуете здание или сооружение, подготовьте единый документ договора и подпишите его с другой стороной. Для такой аренды закон прямо выбирает этот способ оформления. Устная договорённость не отвечает требованию к форме, а её несоблюдение влечёт недействительность договора. Это последствие касается именно формы сделки, поэтому вопрос о подписях нужно решить при оформлении аренды — п. 1 ст. 651 ГК РФ.

Если срок аренды здания или сооружения составляет ровно год, государственная регистрация уже обязательна. Правило охватывает и более длительные договоры. Подписанный документ в этом случае ещё нужно зарегистрировать: момент заключения договора связан с государственной регистрацией. Для предпринимателя это означает, что подпись и заключение договора могут приходиться на разные моменты — п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Если речь идёт о помещении, различайте общее правило для недвижимости и специальное правило для здания или сооружения. Нельзя переносить условие о годичном сроке на любую аренду без учёта вида объекта. Требование регистрации аренды недвижимости действует, если закон не устанавливает исключение. Именно с этим правилом нужно соотносить оформление договора помещения — п. 2 ст. 609 ГК РФ.

Отдельный случай — аренда с последующим переходом имущества в собственность арендатора. Если договор предусматривает такой переход к ИП, выбирать форму только по обычным правилам аренды нельзя. Закон отсылает к форме договора купли-продажи соответствующего имущества. Поэтому при подготовке документа учитывайте, предполагается ли лишь пользование помещением или также приобретение его в собственность, — п. 3 ст. 609 ГК РФ.