Что входит в капитальный ремонт дома

Чтобы понять, какие работы входят в капитальный ремонт жилого дома, начните с того, какое имущество предстоит ремонтировать. Статья 166 ЖК РФ посвящена общему имуществу в многоквартирном доме. Перечень касается общих систем и конструкций здания, а не отделки отдельной квартиры. При определении состава работ имеет значение и источник денег: фонд из минимальных взносов, дополнительные взносы собственников или государственная поддержка.

За счёт фонда, сформированного исходя из минимального взноса, ремонтируют внутридомовые системы электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения. Капремонт также охватывает ремонт, замену и модернизацию лифтов. Вместе с ними в перечень включён ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений. Это отдельные позиции общего перечня — ч. 1 ст. 166 ЖК РФ.

Для строительных конструкций предусмотрены ремонт крыши, фасада и фундамента многоквартирного дома. В отношении подвала есть существенное условие: ремонтируемые подвальные помещения должны относиться к общему имуществу. Поэтому, если речь идёт о подвале, нужно установить его принадлежность к общему имуществу, а не ориентироваться только на расположение помещения под домом — ч. 1 ст. 166 ЖК РФ.

Конкретные услуги и работы внутри основного перечня определяет нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации с учётом методических рекомендаций. Для ответа применительно к вашему дому нужен региональный перечень: федеральная статья задаёт основные направления, а содержание работ в этих пределах определяется на уровне региона — ч. 1.1 ст. 166 ЖК РФ.

Например, утепление фасада и ремонт фасада нужно различать при выяснении состава капремонта. Регион может дополнить перечень утеплением, переустройством невентилируемой крыши на вентилируемую, устройством выходов на кровлю. В число дополнений могут входить общедомовые приборы учёта, автоматизированные системы учёта и узлы управления потреблением ресурсов. Для оплаты таких работ из фонда минимальных взносов учитывают региональное дополнение к перечню — ч. 2 ст. 166 ЖК РФ.

Если собственники установили взнос выше минимального, у них появляется дополнительная возможность выбора. Часть фонда, образованную превышением, общее собрание может направить на любые услуги и работы по капитальному ремонту общего имущества. Это правило относится именно к дополнительной части фонда, а расходование денег требует решения общего собрания — ч. 3 ст. 166 ЖК РФ.

При государственной поддержке состав оплачиваемых работ определяется региональным нормативным актом — ч. 4 ст. 166 ЖК РФ. Кроме того, капремонт может включать замену или восстановление несущих конструкций и инженерных сетей, даже если такие работы относятся к реконструкции по градостроительному законодательству. Такая возможность предусмотрена ч. 5 ст. 166 ЖК РФ. Для дома — объекта культурного наследия работы выполняют с учётом особенностей его государственной охраны — ч. 6 той же статьи.