Что такое субаренда

Субаренда означает, что имущество сдаёт тот, кто сам получил его в аренду. В основной аренде есть арендодатель и арендатор. Когда арендатор сдаёт полученное имущество ещё одному лицу, возникает субаренда, а это лицо называют субарендатором. Так можно объяснить, что значит субаренда, без сложных юридических определений: арендованным имуществом пользуется следующий участник отношений. Статья 615 ГК РФ называет такую передачу также поднаемом. При этом основной договор сохраняет значение: именно с ним связаны согласие на передачу, предел срока и ответственность арендатора.

Первое условие — согласие арендодателя. Пункт 2 ст. 615 ГК РФ разрешает арендатору сдавать имущество в субаренду с таким согласием, если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Для сдачи имущества дальше арендатору нужно получить согласие арендодателя. Нужно различать право самому пользоваться полученной вещью и право предоставить её другому лицу. В разговоре оба действия могут называть распоряжением арендованным имуществом, но для субаренды закон прямо указывает на согласие арендодателя.

Например, арендатор хочет сдать арендованное имущество другому человеку. Для понимания этой ситуации нужно смотреть на две связи: между первоначальным арендодателем и арендатором, а затем между арендатором и субарендатором. Название второго договора не устраняет первую связь. По п. 2 ст. 615 ГК РФ при субаренде ответственным перед первоначальным арендодателем остаётся арендатор. После передачи имущества субарендатору за исполнение основной аренды по-прежнему отвечает арендатор. Для арендатора это особенно существенно: при передаче пользования он сохраняет ответственность по основному договору.

Субаренду нужно отличать от перенайма. В том же п. 2 ст. 615 ГК РФ перенаймом названа передача другому лицу прав и обязанностей по договору аренды. При субаренде речь идёт о сдаче арендованного имущества, а не о такой передаче прав и обязанностей. Исключение из правила о сохранении ответственности арендатора закон связывает именно с перенаймом. Эти слова нельзя использовать как взаимозаменяемые: они описывают разные действия. Если стороны хотят заменить участника основной аренды, одно лишь название «субаренда» не объясняет содержание их договорённости.

Отдельное ограничение касается срока. Договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды: это прямо предусмотрено п. 2 ст. 615 ГК РФ. Срок второй передачи нужно сопоставлять со сроком основной аренды. Даже если арендатор и будущий субарендатор согласны на более длительное пользование, их согласие не отменяет установленный предел. Здесь важна сама зависимость субаренды от основной аренды. Обещание предоставить имущество на больший срок нельзя обосновать только тем, что стороны второго договора сочли такой срок удобным.

Имуществом нужно пользоваться по условиям договора аренды. Если условия о пользовании не определены, ориентиром служит назначение имущества. Такое правило установлено п. 1 ст. 615 ГК РФ. При обсуждении субаренды нужно учитывать не только то, кто будет пользоваться вещью. Имеет значение и то, как её собираются использовать. Получив согласие на передачу другому пользователю, арендатор обязан соблюдать условия пользования по основному договору. Правило о пользовании и правило о согласии на субаренду отвечают на разные вопросы и должны учитываться вместе.

Последствия ненадлежащего пользования названы в п. 3 ст. 615 ГК РФ. Если арендатор использует имущество вопреки условиям договора или назначению имущества, арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Закон говорит о праве предъявить такие требования. Из этого не следует, что любой спор о пользовании уже означает состоявшееся расторжение или заранее определённый размер убытков. Для понимания субаренды здесь существенна связь с ответственностью арендатора: появление другого пользователя не позволяет просто исключить основную аренду из обсуждения.

Наконец, субаренда регулируется правилами о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Это положение п. 2 ст. 615 ГК РФ объясняет, почему субаренду нельзя воспринимать как передачу имущества вне правил аренды. У неё есть собственное название, но сохраняются общие правила с предусмотренными исключениями. При оценке договорённости адвокат сопоставляет её содержание с основной арендой: есть ли согласие арендодателя, укладывается ли срок в допустимые пределы, соответствует ли предполагаемое пользование условиям договора или назначению имущества. Именно эти вопросы позволяют понять практический смысл субаренды для её участников.