Коротко
Это передача имущества, которое вы арендуете, в аренду другому человеку или организации с согласия вашего арендодателя. Простыми словами, вы снимаете имущество и сдаёте его дальше. Субаренда не может длиться дольше основной аренды, а перед первоначальным арендодателем за исполнение договора продолжаете отвечать вы — п. 2 ст. 615 ГК РФ.
Ответ подробно: как устроена субаренда
Представьте, что вы арендуете помещение и хотите сдать его другому человеку. Между вами и этим человеком возникает субаренда: вы передаёте ему в пользование имущество, которое уже получили по договору аренды. В этой паре вы выступаете как лицо, сдающее имущество, хотя по первоначальному договору остаётесь арендатором. Именно такую передачу арендованного имущества допускает п. 2 ст. 615 ГК РФ.
Смысл различия между арендой и субарендой — в том, от кого пользователь получает имущество. При субаренде его передаёт действующий арендатор. Получатель называется субарендатором, а основанием его пользования становится договор с арендатором. При этом первоначальный договор аренды продолжает связывать его стороны. К договору субаренды применяются правила об аренде, если закон или иные правовые акты не предусматривают другого, — п. 2 ст. 615 ГК РФ.
Сдать снятое имущество дальше можно с согласия арендодателя. Поэтому перед передачей нужно обратиться к условиям основной аренды и выяснить вопрос согласия с тем, у кого вы арендуете имущество. Договорённость только с будущим пользователем не решает вопрос разрешения со стороны арендодателя. Право арендатора сдавать имущество в субаренду связано именно с таким согласием, с учётом исключений, установленных правовыми актами, — п. 2 ст. 615 ГК РФ.
Срок для нового пользователя выбирают в пределах срока основной аренды. Например, если ваше право пользоваться имуществом ограничено договором, предоставить субарендатору более продолжительный срок нельзя. Согласие арендодателя на передачу не отменяет этого ограничения даже при желании сторон продлить пользование. Сопоставлять нужно сроки обоих договоров: субаренда не может выходить за срок аренды — п. 2 ст. 615 ГК РФ.
После передачи имущества ваша ответственность перед первоначальным арендодателем сохраняется. Нельзя считать, что теперь все обязанности по основной аренде перешли к новому пользователю. Закон отличает субаренду от перенайма: при перенайме другому лицу передают права и обязанности по договору аренды. Для субаренды действует правило о сохранении ответственности арендатора перед арендодателем — п. 2 ст. 615 ГК РФ.
Разрешённое использование имущества тоже имеет значение. Если в договоре указано, как им пользоваться, арендатор обязан соблюдать эти условия; если условия не определены, ориентиром служит назначение имущества. Передачу другому пользователю нужно согласовывать с этими рамками. Иначе арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Эти последствия связаны с использованием имущества вопреки условиям аренды или его назначению — п. 1 и 3 ст. 615 ГК РФ.
Что говорит закон: предел срока субаренды
Статья в редакции Федерального закона от 19.03.1997 № 60-ФЗ. Текст — из базы законов «ВРУЦКИЙ ПРАВО».
Документы: условия передачи имущества
Для сопоставления условий аренды и субаренды пригодятся документы о пользовании имуществом и согласии арендодателя.
| Документ |
|---|
| Основной договор аренды с условиями использования имущества и сроком |
| Документ, в котором выражено согласие арендодателя на субаренду |
| Договор субаренды или его проект для сопоставления сроков |
Частые вопросы: передача арендованного имущества
Различия, которые стоит учитывать при договорённости с новым пользователем.
Можно ли сдать снятое имущество без согласия арендодателя?
Для сдачи имущества в субаренду нужно согласие арендодателя. Такое условие закреплено в п. 2 ст. 615 ГК РФ; при этом учитываются специальные правила, установленные Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Сохраняется ли моя ответственность по аренде, если имуществом уже пользуется субарендатор?
Перед арендодателем ответственным по договору остаётся арендатор, который передал имущество дальше. При субаренде новый пользователь не занимает его место в основном договоре. Это следует из разграничения субаренды и перенайма в п. 2 ст. 615 ГК РФ.
Чем субаренда отличается от перенайма?
Субаренда позволяет передать арендованное имущество в пользование по ещё одному договору. Перенаем означает передачу другому лицу прав и обязанностей по первоначальному договору аренды. Оба варианта названы в п. 2 ст. 615 ГК РФ и требуют согласия арендодателя с учётом предусмотренных правовыми актами исключений.
Услуги и темы рядом
Помощь с договором и другие вопросы об аренде.
Не откладывайте защиту