Что такое субаренда помещения

При субаренде помещение передает в пользование тот, кто уже арендует его. Например, вы сняли помещение и хотите предоставить его другому человеку. В такой ситуации вы выступаете арендатором по основному договору и передаете арендованное имущество в поднаем. Получатель помещения становится субарендатором. Возможность такой передачи предусмотрена п. 2 ст. 615 ГК РФ, который также называет субаренду поднаемом.

Для передачи помещения нужно согласие арендодателя. Если вы арендатор, это условие касается именно вашего права сдать снятое помещение дальше. Если вы собираетесь стать субарендатором, при обсуждении договора выясните, согласен ли арендодатель на такую передачу. Опираться только на желание арендатора передать вам помещение нельзя: право сдавать имущество в субаренду связано с согласием арендодателя по п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Субаренду нужно отличать от перенайма. При перенайме другому лицу передают права и обязанности по договору аренды. При субаренде речь идет о предоставлении арендованного помещения в пользование, а ответственным перед арендодателем остается прежний арендатор. Для человека, который сдает снятое помещение дальше, это означает сохранение ответственности по основному договору. Такое различие прямо закреплено в п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Выбирая срок субаренды, сопоставьте его со сроком договора аренды. Нельзя договориться о субаренде на период, превышающий срок основной аренды: арендатор не вправе предоставить помещение на более длительный срок, чем предусмотрен его договором. Это ограничение действует и тогда, когда будущему пользователю удобен более продолжительный период. Предел срока установлен п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Условия использования помещения тоже имеют значение. Арендатор обязан соблюдать условия договора аренды, а когда условия пользования не определены — назначение имущества. Передавая помещение дальше, учитывайте эти требования при согласовании того, как им будут пользоваться. Субаренда не освобождает арендатора от обязанности соблюдать основной договор. Требование к пользованию установлено п. 1 ст. 615 ГК РФ, а сохранение ответственности арендатора — п. 2 этой статьи.

Если арендатор использует помещение вопреки условиям аренды или назначению имущества, арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Для арендатора, передавшего помещение в субаренду, вопрос о допустимом использовании связан с его продолжающейся ответственностью перед арендодателем. Последствия нарушения правил пользования предусмотрены п. 3 ст. 615 ГК РФ.

При согласовании договора субаренды учитывайте правила о договорах аренды: они применяются и к субаренде, если закон или иные правовые акты не устанавливают иного. Поэтому название договора не исчерпывает его содержание. Для понимания отношений сторон нужно сопоставить передачу помещения, согласие арендодателя, допустимое использование и срок с требованиями ст. 615 ГК РФ.