Что такое нотариальная сделка

Если вам предлагают нотариальную сделку с недвижимостью, речь идёт о нотариальном удостоверении сделки. Его смысл — в проверке законности того, о чём договорились участники. В эту проверку входит выяснение, имеет ли каждая сторона право совершить сделку. Поэтому, обсуждая оформление у нотариуса, нужно различать содержание договорённости и форму её удостоверения: нотариальная форма предполагает именно правовую проверку, предусмотренную п. 1 ст. 163 ГК РФ ч.1.

Кто проводит такую проверку? Обычно за удостоверением обращаются к нотариусу. Закон также допускает совершение этого действия должностным лицом, которому предоставлено соответствующее право. То есть участники не могут придать сделке нотариальную форму только собственным решением: удостоверение совершает уполномоченное лицо в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Такое правило закреплено в п. 1 ст. 163 ГК РФ ч.1.

Обязательно ли вам выбирать эту форму? Оснований для обязательного удостоверения два: требование закона и соглашение участников. Если обязанность предусмотрена законом, желание оформить отношения иначе не устраняет её. Второе основание возникает, когда стороны договорились о нотариальной форме, хотя для их вида сделки закон её не требует. Оба случая названы в п. 2 ст. 163 ГК РФ ч.1; при обсуждении условий сделки стоит учитывать и такую договорённость.

Можно ли обратиться к нотариусу по собственному желанию? Да, участники вправе выбрать удостоверение и для других сделок. Например, при обсуждении сделки с недвижимостью вопрос о добровольном обращении отличается от вопроса об обязательной форме: сначала выясняют, есть ли требование закона, затем учитывают волю сторон. Нотариус удостоверяет сделки с обязательной нотариальной формой, а по желанию сторон может удостоверять и другие — ст. 53 Закона № 4462-I.

Что будет, если согласиться на обязательную нотариальную форму, а затем её не соблюсти? Последствие касается действительности сделки: она будет ничтожной. Это означает её недействительность вследствие нарушения обязательной формы. Такое же последствие предусмотрено при несоблюдении нотариальной формы, требуемой законом. Поэтому перед оформлением нужно выяснить основание обязательности, а при наличии соглашения сторон учитывать его условия. Правило о ничтожности содержится в п. 3 ст. 163 ГК РФ ч.1.

При выборе оформления полезно поставить вопрос конкретно: требуется ли удостоверение именно вашей сделки или участники хотят согласовать его добровольно? Для сделки с недвижимостью ответ о нотариальной форме также связан с этими основаниями. Не стоит смешивать вопрос о цене обращения с вопросом о действительности: если удостоверение обязательно по закону или соглашению, его пропуск влечёт ничтожность. Ориентиры для такого разграничения — п. 2 и 3 ст. 163 ГК РФ ч.1 и ст. 53 Закона № 4462-I.