Что такое капитальный ремонт дома

Для собственника капитальный ремонт дома означает работы с общим имуществом многоквартирного здания. Когда речь идёт об оплате из фонда капремонта, нужно соотнести конкретную работу с перечнем и источником денег. Например, крыша, фасад и фундамент прямо включены в основной перечень. Подвальные помещения входят в него при условии, что относятся к общему имуществу. Это правило установлено ч. 1 ст. 166 ЖК РФ.

Инженерная часть капремонта охватывает внутридомовые системы электроснабжения, отопления, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения. Для лифтов предусмотрен не только ремонт: возможны также замена и модернизация. Кроме самого лифта, перечень охватывает лифтовые шахты, машинные и блочные помещения. Поэтому содержание работ нужно оценивать по тому, какую систему или часть здания собираются ремонтировать, — ч. 1 ст. 166 ЖК РФ.

Какие именно услуги и работы оплачиваются из фонда, собранного исходя из минимального взноса, определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Регион принимает его в соответствии с методическими рекомендациями. Для понимания состава капремонта в своём доме нужно учитывать и этот региональный перечень: он конкретизирует работы, входящие в основные направления ремонта, — ч. 1.1 ст. 166 ЖК РФ.

Возможны и дополнения к основному перечню. Например, регион вправе включить утепление фасада, устройство выходов на кровлю или переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую. Ещё один вариант — установка общедомовых приборов учёта ресурсов и узлов управления их потреблением. Если собственников интересует такая работа, её финансирование из минимальных взносов нужно соотнести с региональным актом о дополнении перечня — ч. 2 ст. 166 ЖК РФ.

Иной порядок действует для денег, которые поступили благодаря повышенному взносу. Если собственники установили взнос выше минимального, образовавшееся превышение можно потратить на любые услуги и работы по капитальному ремонту общего имущества. Направление этих средств выбирает общее собрание собственников помещений. Речь идёт именно о части фонда, собранной сверх минимума, а не обо всех накоплениях дома, — ч. 3 ст. 166 ЖК РФ.

Масштаб капремонта может затрагивать несущие конструкции и инженерные сети здания. Допускаются их замена или восстановление, в том числе работы, отнесённые градостроительным законодательством к реконструкции. Для дома, являющегося объектом культурного наследия или выявленным таким объектом, при выполнении ремонта учитываются особенности государственной охраны — ч. 5 и 6 ст. 166 ЖК РФ.

Выполнение работ оформляют договором строительного подряда. По общему правилу подрядчиком выступает индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, состоящее в соответствующей саморегулируемой организации; для отдельных лиц предусмотрено исключение. Строительный контроль может проводить исполнительный орган субъекта Российской Федерации или подведомственное ему государственное учреждение при наличии решения региона и с учётом решения собственников дома со специальным счётом. Эти условия предусмотрены ч. 7–9 ст. 166 ЖК РФ.