Что такое кадастр

Если речь идёт о земле, доме или квартире, слово «кадастр» означает реестр самих объектов недвижимости. В нём описано, какой именно объект учитывается и какими характеристиками он обладает. Кадастр является частью Единого государственного реестра недвижимости, сокращённо ЕГРН. В состав ЕГРН также входят реестр прав, реестр границ, кадастровые карты и другие составляющие. Такое устройство закреплено в ч. 2 ст. 7 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.

Для собственника практический смысл кадастровых сведений — возможность различать объекты по их описанию. Например, для земельного участка учитываются кадастровый номер, местоположение и площадь. Для здания предусмотрены также количество этажей и материал наружных стен. Для жилого помещения указывается его вид: квартира или комната. Состав характеристик связан с тем, какой объект описывается, — ч. 4 ст. 8 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.

Кадастровый учёт связан и с изменениями недвижимости. При образовании участка, уточнении его границ, строительстве или реконструкции меняются характеристики, относящиеся к основным сведениям. Перепланировка помещения тоже названа среди причин таких изменений. Это позволяет описывать объект с учётом его преобразования, а не только первоначального состояния, — ч. 2 ст. 8 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.

Если участок разделён и из него образованы новые объекты, кадастр отражает связь между ними. В сведениях об образованном объекте указывается кадастровый номер исходного. Для исходного предусмотрены номера образованных объектов. Кроме того, учитываются номера зданий и других объектов в границах земельного участка. Эти сведения помогают соотнести участок и расположенную на нём недвижимость — ч. 4 ст. 8 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.

Кадастровая стоимость — одна из дополнительных характеристик, которые заносятся в кадастр. Она относится к сведениям о стоимости объекта, а кадастровый номер служит его учётным обозначением. Это разные записи. К дополнительным сведениям также относятся категория земель для участка и назначение помещения: жилое или нежилое, — ч. 5 ст. 8 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.

Когда нужно понять, что известно об объекте, различайте его характеристики и сведения о правах на него. Кадастр описывает недвижимость. Права, ограничения прав и обременения учитываются в реестре прав на недвижимость. Оба реестра включены в ЕГРН, но у каждого своё содержание — ч. 2 ст. 7 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.

Сведения вносит орган регистрации прав на основании поступивших документов. Реестры ведутся в электронной форме, а доступ к сведениям ЕГРН открыт в установленных законом пределах. При изменении записи прежние сведения сохраняются: история описания недвижимости остаётся в реестре. Эти правила предусмотрены ч. 3–6 ст. 7 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.