Что такое ЕГРН и для чего он нужен

Сокращение ЕГРН значит «Единый государственный реестр недвижимости». По ст. 1 Закона № 218-ФЗ это систематизированный свод достоверных сведений. В нем соединены сведения об учтенном недвижимом имуществе, зарегистрированных правах, основаниях их возникновения и правообладателях. Назначение реестра шире, чем просто перечень квартир или участков. Он связывает описание имущества с юридическими сведениями о нем: какое право зарегистрировано, кому оно принадлежит, есть ли зарегистрированное ограничение права или обременение недвижимости.

Чтобы понять, для чего нужен ЕГРН, полезно разделить учет объекта и регистрацию права. Учет отвечает на вопрос о существовании конкретной недвижимости с характеристиками, позволяющими отличить ее от других объектов. Регистрация права отвечает на другой вопрос: какое право определенного лица государство признало и подтвердило. Оба вида сведений находятся в одном реестре, но выполняют разные задачи. Само наличие описания объекта нельзя приравнивать к записи о праве собственности на него.

Кадастровый учет по ст. 1 Закона № 218-ФЗ означает внесение сведений об объектах недвижимости. Закон называет земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершенного строительства и единые недвижимые комплексы. Сведения подтверждают существование объекта с характеристиками, позволяющими определить его как отдельную вещь, либо прекращение его существования. Например, для понимания записи о помещении нужно различать сведения о самом помещении и сведения о праве человека на него. Это разные стороны информации, которую объединяет ЕГРН.

Государственная регистрация прав имеет самостоятельное юридическое значение. В ст. 1 Закона № 218-ФЗ она определена как акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода или прекращения права. Регистрация также касается ограничения права и обременения недвижимости. Она осуществляется внесением записи о праве в ЕГРН, где уже содержатся сведения об объекте. Реестр нужен не только для описания имущества: через запись в нем оформляется государственная регистрация юридических изменений, связанных с этим имуществом.

Особое значение имеет правило о доказательстве зарегистрированного права. По ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Оспорить зарегистрированное право можно только в судебном порядке. Это объясняет, почему запись о праве нельзя считать обычной справочной отметкой. Если возник спор о принадлежности недвижимости, содержание такой записи имеет юридическое значение, а несогласие с зарегистрированным правом предполагает его судебное оспаривание.

ЕГРН содержит и сведения об ограничениях прав и обременениях недвижимости. Ст. 1 Закона № 218-ФЗ среди них называет сервитут, ипотеку, доверительное управление, аренду и наем жилого помещения: их регистрация производится в случаях, установленных федеральным законом. Обременение означает, что с недвижимостью связано юридическое условие, влияющее на осуществление прав на нее. При этом сведения о собственнике и сведения об обременениях отвечают на разные вопросы. Понимание того, кому принадлежит объект, само по себе еще не раскрывает зарегистрированные ограничения.

Состав реестра раскрывает ст. 7 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости. В ЕГРН входят кадастр недвижимости, реестр прав, ограничений прав и обременений, реестр границ, реестровые дела, кадастровые карты и книги учета документов. Закон также относит к его составу перечни координат пунктов геодезической основы. Информация существует в текстовой и графической форме. Значит, ЕГРН объединяет не только описания объектов и записи о правах: его состав позволяет хранить сведения о границах и отображать пространственную информацию.

Ведение ЕГРН включает внесение, изменение и исключение сведений в установленном порядке. По ст. 7 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости орган регистрации прав вносит сведения на основании поступивших документов. Реестры, кадастровые карты и книги учета документов ведутся в электронной форме. Реестровые дела могут храниться в электронной форме и на бумаге с учетом установленных законом особенностей. Слово «реестр» здесь обозначает упорядоченную систему сведений, а не один документ с неизменным содержанием.

Доступность информации имеет пределы: ст. 7 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости устанавливает общедоступность сведений в границах, определенных законом. Это не означает неограниченный доступ ко всему содержимому ЕГРН. Одновременно сведения подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются. Если сведения меняются, прежние записи сохраняются. Для понимания назначения реестра существенны обе черты: он содержит юридически значимую информацию о недвижимости и сохраняет ранее внесенные сведения при ее изменении.