Что такое безопасная сделка при покупке квартиры

Когда вам предлагают безопасную сделку при покупке квартиры, уточните, как именно продавец получит деньги. При аккредитиве основанием платежа служат документы, предусмотренные его условиями. При эскроу деньги блокируются на специальном счете до наступления согласованных оснований передачи. Это разные способы организовать расчеты: первый описан в ст. 867 ГК РФ, второй — в ст. 860.7 ГК РФ ч.2.

Для расчетов по аккредитиву покупатель дает поручение банку, который принимает обязательство перед получателем денег. Продавец представляет предусмотренные документы, а платеж производится в соответствии с условиями аккредитива. Если стороны хотят связать выплату с регистрацией перехода права, это нужно отразить в условиях и перечне документов для банка — п. 1 ст. 867 ГК РФ.

При эскроу покупатель передает средства банку для учета и блокирования. До возникновения договорного основания их передачи права на деньги принадлежат покупателю, после — получателю. Поэтому основание выплаты продавцу нужно согласовать в договоре счета эскроу — п. 1 ст. 860.7 ГК РФ ч.2.

Отдельный вопрос — оформление собственности. Переход права на квартиру к покупателю подлежит государственной регистрации. Даже исполнение договора до регистрации не меняет отношений сторон с третьими лицами: передачу денег нельзя считать завершением оформления права — п. 1 и 2 ст. 551 ГК РФ.

Выясните также, проживают ли в квартире люди, сохраняющие законное право пользования после продажи. Если такие жильцы есть, их перечень с указанием прав включают в договор как существенное условие. Согласование банковских расчетов не решает вопрос их проживания — п. 1 ст. 558 ГК РФ.