Что считается капитальным ремонтом

Если вы хотите понять, считается ли запланированная работа капитальным ремонтом дома, сначала определите, какую часть общего имущества собираются ремонтировать. Для многоквартирного дома основной перечень охватывает крышу, фасад, фундамент, общие подвальные помещения, внутридомовые инженерные системы и лифты. Именно эти направления оплачиваются из фонда, сформированного исходя из минимального взноса, по ч. 1 ст. 166 ЖК РФ. При этом состав конкретных услуг и работ внутри перечня определяется региональным нормативным актом — ч. 1.1 ст. 166 ЖК РФ.

В отношении коммуникаций речь идёт о внутридомовых системах электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения. Если обсуждается ремонт сетей, сопоставляйте предмет работ с этими системами и региональным перечнем. Так можно выяснить, относится ли предложенная работа к направлению капремонта инженерных систем общего имущества, предусмотренному ч. 1 ст. 166 ЖК РФ.

Для лифтов предусмотрен более подробный набор работ: их можно ремонтировать, заменять и модернизировать. В перечень также включён ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений. Поэтому при обсуждении капремонта лифта учитывайте не только оборудование, но и связанные с ним помещения, которые названы в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ.

С подвалом имеет значение его принадлежность к общему имуществу многоквартирного дома. В перечне капремонта указаны именно такие подвальные помещения. Для крыши, фасада и фундамента предусмотрен ремонт; конкретный состав оплачиваемых работ нужно сопоставлять с региональным актом. Эти ориентиры закреплены в ч. 1 и 1.1 ст. 166 ЖК РФ.

Утепление фасада тоже может оплачиваться из фонда, сформированного исходя из минимального взноса, если регион дополнил перечень такой работой. Это же правило касается переустройства невентилируемой крыши в вентилируемую, устройства выходов на кровлю, установки общедомовых приборов учёта, автоматизированных систем учёта и узлов управления потреблением ресурсов. Для этих дополнительных работ основанием служит региональный нормативный акт — ч. 2 ст. 166 ЖК РФ.

Если собственники установили взнос выше минимального, возможности оплаты шире. Часть фонда, накопленную за счёт превышения, общее собрание вправе направить на любые услуги и работы по капитальному ремонту общего имущества. Для такого финансирования нужно решение общего собрания; оно относится именно к средствам сверх минимального взноса — ч. 3 ст. 166 ЖК РФ. Если же предполагается государственная поддержка, перечень оплачиваемых за её счёт работ определяется актом субъекта Российской Федерации — ч. 4 той же статьи.

В состав капремонта могут входить замена или восстановление несущих строительных конструкций и инженерных сетей дома, даже когда градостроительное законодательство относит эти работы к реконструкции. Такую возможность прямо предусматривает ч. 5 ст. 166 ЖК РФ. Поэтому при оценке конкретного ремонта учитывайте и объект работ, и предусмотренный способ их финансирования.