Что означает регистрация права в Росреестре

Если вы хотите понять, что значит регистрация в Росреестре, начните с содержания записи: какое право и за каким лицом зарегистрировано. Государственная регистрация — юридический акт, то есть официальное признание и подтверждение правового положения. Она может подтверждать возникновение права, его изменение, переход к другому лицу или прекращение. Регистрация также касается ограничений права и обременений недвижимости — ч. 3 ст. 1 Закона № 218-ФЗ.

Когда речь идёт о регистрации права собственности, запись относится именно к этому праву. Но слова «недвижимость зарегистрирована» могут обозначать и другую ситуацию: например, регистрацию ограничения или обременения. Чтобы понять положение правообладателя, нужно различать, что именно отражено в ЕГРН. Закон относит к регистрируемым правам собственность и другие вещные права, а в установленных федеральным законом случаях предусматривает регистрацию ограничений и обременений — ч. 6 ст. 1 Закона № 218-ФЗ.

ЕГРН объединяет сведения об объекте и правах на него. В этом реестре содержатся сведения об учтённой недвижимости, зарегистрированных правах, основаниях их возникновения и правообладателях. Поэтому запись о праве связывает конкретное лицо с конкретной недвижимостью, а сведения об основании возникновения права объясняют, откуда оно появилось. Такое содержание реестра предусмотрено ч. 2 ст. 1 Закона № 218-ФЗ.

Не путайте регистрацию права с кадастровым учётом. При кадастровом учёте в реестр вносят сведения, которые подтверждают существование объекта и позволяют отличить его от других: например, земельного участка, здания или помещения. Учёт может также подтверждать прекращение существования объекта. Это описание недвижимости как отдельной вещи, тогда как регистрация права касается юридической связи лица с ней — ч. 3 и 7 ст. 1 Закона № 218-ФЗ.

Право регистрируют путём внесения записи в ЕГРН об объекте, сведения о котором уже включены в этот реестр. Для регистрации перехода права, его ограничения, обременения объекта или сделки требуется наличие зарегистрированного права на объект, если федеральный закон не устанавливает иное. Так ч. 4 ст. 1 Закона № 218-ФЗ связывает последующие регистрационные действия с записью о праве на недвижимость.

Для правообладателя значение регистрации состоит в доказательстве существования зарегистрированного права: закон признаёт регистрацию в ЕГРН единственным таким доказательством. Если другое лицо не согласно с принадлежностью зарегистрированного права, спор разрешается в судебном порядке. Это относится именно к оспариванию права на недвижимость: ч. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ предусматривает для него только судебный порядок. Поэтому наличие записи и возможность оспаривания права нужно учитывать вместе: регистрация подтверждает право, а спор о нём решает суд.