Что означает регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учёта

Слова «без одновременного государственного кадастрового учета» описывают сочетание регистрационных действий. Они означают, что при оформлении права кадастровый учёт не проводят вместе с ним. По части 4 ст. 14 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости для этого в Едином государственном реестре недвижимости уже должны быть сведения об объекте, право на который регистрируют. Поэтому смысл формулировки нельзя свести к тому, что кадастровый учёт вообще не нужен или что недвижимость может оставаться неучтённой.

Полезно разделять два вопроса: что происходит с недвижимостью как объектом и что происходит с правом на неё. Статья 14 предусматривает как одновременное совершение действий, так и их раздельное проведение. Например, изменение основных сведений об объекте отнесено к кадастровому учёту без одновременной регистрации прав в пункте 6 части 5. А переход права указан в части 4 как основание для регистрации без одновременного учёта. Эти формулировки относятся к разным действиям, хотя обе связаны с одной недвижимостью.

Один из понятных случаев — переход права на объект, сведения о котором уже есть в ЕГРН. Меняется принадлежность права, а повторный кадастровый учёт одновременно с этой регистрацией по пункту 4 части 4 не проводится. Для регистрации перехода права нужен документ, подтверждающий этот переход. Часть 2 статьи 14 относит к основаниям, в частности, договоры и другие сделки с недвижимостью, совершённые в соответствии с применимым законодательством. Значение имеют и сведения об объекте, и документ, из которого следует переход права.

Отдельный случай касается созданной недвижимости, включая объект незавершённого строительства. Если кадастровый учёт такого объекта уже состоялся, возникновение права можно регистрировать отдельно по пункту 1 части 4 статьи 14. Здесь слово «созданный» не означает, что учёт и регистрацию обязательно проводят вместе: норма прямо учитывает ситуацию, когда объект был учтён раньше. Но применять это правило только потому, что строительство завершено, нельзя: условие о ранее проведённом учёте остаётся обязательным.

Регистрация без одновременного учёта предусмотрена также для прекращения прав. Речь в пункте 3 части 4 идёт именно о праве на недвижимость. Прекращение существования самого объекта — другое основание: если права на него зарегистрированы в ЕГРН, пункт 3 части 3 предусматривает одновременные кадастровый учёт и регистрацию прав. Поэтому выражения «право прекратилось» и «объект перестал существовать» нельзя использовать как равнозначные. От этого различия зависит, какие действия предусмотрены статьёй 14.

Часть 4 охватывает и подтверждение уже возникших прав. Пункт 5 касается прав, возникших до вступления в силу указанного в нём закона о регистрации недвижимости и сделок с ней; пункт 6 — прав, возникших в силу федерального закона. В таких случаях регистрация не обязательно связана с новой сделкой. Смысл действия может состоять в подтверждении права, которое возникло ранее или непосредственно на основании закона. Однако общее условие о наличии сведений об объекте в ЕГРН действует и здесь.

Ещё одна группа — ограничение прав и обременение недвижимости, а также их прекращение. Обременение означает, что в отношении объекта существует юридическое условие, влияющее на осуществление прав на него. Пункт 7 части 4 позволяет регистрировать такие изменения отдельно от кадастрового учёта. Следовательно, рассматриваемая формулировка не всегда обозначает оформление собственности за новым владельцем. Она может относиться к регистрации ограничения или к прекращению уже существующего обременения, если соблюдены условия этой нормы.

Для образованных земельных участков есть специальная отсылка: пункт 2 части 4 связывает возникновение права с перечисленными в нём случаями части 5 статьи 14. Поэтому одной фразы «участок образован» недостаточно для вывода о раздельном оформлении. Нужно сопоставить основание образования участка с тем случаем, на который ссылается закон. Общий подход остаётся тем же: регистрация права отдельно от учёта возможна в пределах предусмотренного основания, а сведения об объекте должны присутствовать в реестре.

Наконец, отсутствие одновременного кадастрового учёта не означает отсутствие заявления и документов. Часть 1 статьи 14 связывает регистрационные действия с заявлением, кроме установленных законом исключений, и поступившими документами. Среди оснований часть 2 называет договоры, свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные акты и другие перечисленные документы. Для понимания конкретного оформления нужно установить, какое право возникает, переходит, прекращается или подтверждается и чем это обосновано. Сама формулировка о раздельном проведении действий ответа на вопрос об основании права не даёт.