Что можно и что нельзя делать при перепланировке квартиры

Перепланировка квартиры начинается с проекта: именно предложенные изменения должны соответствовать требованиям законодательства. Проводить работы можно после согласования с органом местного самоуправления по месту нахождения квартиры. Основание для их начала — документ, подтверждающий положительное решение. Право собственности не освобождает от этой процедуры: обращается собственник либо его уполномоченный представитель — ч. 1, 2, 6 ст. 26 ЖК РФ.

При переносе кухни или санузла учитывайте расположение комнат под ними. Размещение кухни, уборной, ванной или душевой над комнатами запрещено. Исключение касается квартиры в двух уровнях: уборную, ванную или душевую верхнего уровня разрешается размещать над кухней. Это разрешение относится именно к взаимному расположению помещений внутри такой квартиры — п. 24 Положения о признании помещения жилым помещением, утверждённого постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Присоединение части общего имущества требует согласия всех собственников помещений в доме. Если без такого присоединения перепланировка невозможна, к проекту прикладывают протокол общего собрания с соответствующим согласием. Для жилья по социальному найму предусмотрено письменное согласие всех членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих, когда документы подаёт наниматель, уполномоченный наймодателем, — п. 3, 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Подать заявление и проект можно непосредственно в орган, осуществляющий согласование, либо через многофункциональный центр. Технический паспорт и заключение органа по охране памятников запрашиваются без участия заявителя, если он не представил их добровольно. Так же получают документы о правах, зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости. При приёме документов выдают расписку с их перечнем и датой — ч. 2–3 ст. 26 ЖК РФ.

Решение принимают не позднее 45 дней после представления обязательных документов в орган согласования. При обращении через многофункциональный центр отсчёт начинается с передачи документов этому органу. Подтверждение согласования выдают или направляют в течение трёх рабочих дней после решения — ч. 4, 5 ст. 26 ЖК РФ.

Если проект противоречит требованиям законодательства, последует отказ. Другие основания — обращение в ненадлежащий орган и отсутствие обязательных документов. Когда межведомственный запрос выявил отсутствие необходимых сведений, заявителя должны уведомить и предложить представить их; на это отводится 15 рабочих дней со дня направления уведомления. Отказ должен содержать конкретное основание, его можно обжаловать в суде — ст. 27 ЖК РФ.

Если ремонт уже выполнен без согласования либо с нарушением проекта, перепланировка считается самовольной. Собственник обязан восстановить прежнее состояние в срок и порядке, установленных органом согласования. Сохранить изменения можно по решению суда при условиях ч. 4 ст. 29 ЖК РФ. Неисполнение требования о восстановлении при отсутствии такого решения может привести к продаже квартиры с публичных торгов по судебному решению. Для помещений в аварийном доме, подлежащем сносу или реконструкции, предусмотрено исключение из этих последствий — ч. 1, 3–5, 7 ст. 29 ЖК РФ.