Что лучше: продажа или дарение квартиры

Чтобы решить, что лучше для передачи вашей квартиры — продажа или дарение, сначала определите, чего вы ждёте от получателя. Если хотите подарить жильё без ответной передачи имущества, прав или исполнения обязательств, подходит дарение. Безвозмездность здесь означает, что квартира передаётся без встречного предоставления со стороны получателя. Это основа договора по п. 1 ст. 572 ГК РФ, а не просто слово в его названии.

Если за квартиру предусмотрено встречное обязательство, оформлять передачу как подарок нельзя. Например, условие об ответной передаче вещи противоречит природе дарения. При выборе продажи стороны выступают продавцом и покупателем: продавец принимает на себя обязанность передать квартиру в собственность покупателя по п. 1 ст. 549 ГК РФ. Сначала согласуйте действительные условия передачи жилья, затем выбирайте соответствующий им договор.

Если квартиру решено подарить другому гражданину, договор нужно удостоверить у нотариуса. Это требование п. 3 ст. 574 ГК РФ относится к дарению недвижимости между гражданами. Передача ключей или устная договорённость о подарке не позволяют обойти обязательное нотариальное удостоверение. При сравнении вариантов учитывайте эту форму оформления уже после того, как определили, будет ли передача безвозмездной.

Если вы хотите передать квартиру в подарок позднее, обещание тоже может связывать дарителя. Для этого нужны надлежащая форма, ясно выраженное намерение безвозмездно передать имущество и конкретный получатель. Укажите именно квартиру, которую обещаете подарить: обещание подарить всё имущество или его часть без конкретного предмета ничтожно, то есть недействительно, — п. 2 ст. 572 ГК РФ.

Если цель — передать жильё только после смерти собственника, договор дарения для этого не подходит. Условие о передаче дара после смерти дарителя делает такой договор ничтожным; к подобной передаче применяются правила о наследовании. Не включайте это условие в договор как способ отложить подарок: последствия определены п. 3 ст. 572 ГК РФ.

Если вас беспокоит возможность вернуть квартиру, учитывайте конкретные основания отмены дарения. Покушение одаряемого на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников, а также умышленное причинение дарителю телесных повреждений дают право отменить подарок. При угрозе безвозвратной утраты вещи, имеющей большую неимущественную ценность для дарителя, можно требовать отмены через суд. Эти случаи предусмотрены п. 1 и 2 ст. 578 ГК РФ.

Отдельно можно согласовать право отменить дарение, если даритель переживёт получателя квартиры, — п. 4 ст. 578 ГК РФ. Такое условие стоит обсудить при подготовке договора, если для вас существенно, кому достанется жильё при таком развитии событий. При отмене дарения получатель обязан вернуть сохранившуюся квартиру по п. 5 ст. 578 ГК РФ. Выбор подарка должен учитывать и эти последствия.