Что делать, если земельный участок не оформлен в собственность

Если не оформлен участок, начните с вопроса о его предоставлении. Найдите документ, из которого видно, кому передали землю и какое право возникло. Отдельно посмотрите документы на расположенный здесь дом. Формулировка «земля не оформлена» может означать разные ситуации: собственность ещё не приобретена, но старое право пользования существует; земля арендована; либо собственник здания вообще не имеет оформленного права на участок. Статья 3 Закона № 137-ФЗ связывает с этими ситуациями разные основания дальнейшего оформления. Одного факта пользования землёй для выбора основания недостаточно.

Для гражданина с прежним правом постоянного пользования отправная точка — п. 1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. Постоянное, то есть бессрочное, пользование государственной или муниципальной землёй сохраняется, если возникло до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Аналогично сохраняется приобретённое гражданином до этого момента пожизненное наследуемое владение. Это самостоятельные права на землю. Даже если собственность не оформлена, у вас может сохраняться прежнее право: сначала установите его содержание и время возникновения по своим документам.

Название права в старой бумаге тоже имеет значение. По п. 12 ст. 3 Закона № 137-ФЗ прежнее «бессрочное (постоянное) пользование» соответствует постоянному (бессрочному) пользованию по Земельному кодексу Российской Федерации. Обе формулировки обозначают одно и то же право. Если именно такая формулировка стоит в документе о предоставлении вашего участка, её нужно учитывать при выборе основания переоформления. При этом пользование и собственность остаются разными правами: для приобретения собственности нужно оформить участок на подходящем основании.

Если вы опасаетесь, что оформление уже просрочено, обратите внимание на п. 3 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. Для граждан оформление собственности на ранее предоставленные в постоянное пользование или пожизненное наследуемое владение участки в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничено. Оформить участок без ограничения срока можно при наличии указанного прежнего права. Если вы лишь давно занимаете землю, сначала найдите документ о её предоставлении и проверьте, какое право вам принадлежит. Продолжительность использования участка следует отличать от документа, подтверждающего его предоставление на соответствующем праве.

Для земли под жилым домом предусмотрено самостоятельное основание. Пункт 4 ст. 3 Закона № 137-ФЗ позволяет гражданину Российской Федерации без платы приобрести используемый участок, если собственность на дом возникла у него до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Здесь нужно сопоставить сразу несколько обстоятельств: гражданство, пользование участком, наличие жилого дома и момент возникновения права собственности на него. Отсутствие платы касается приобретения земли по этому основанию. Само наличие постройки без выяснения её назначения и истории права не подтверждает выполнение перечисленных условий.

Наследование дома рассматривается в том же п. 4 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. Право наследника на жилой дом могло возникнуть уже после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Для указанного основания приобретения земли существенно, чтобы собственность наследодателя на этот дом возникла до введения кодекса. Для оформления нужны документы не только о переходе дома к наследнику, но и о прежнем праве наследодателя. Если дом находится в долевой собственности, закон также предусматривает предоставление участка без платы в общую долевую собственность, когда остальные участники не подпадают под первый абзац этого пункта.

При аренде земли под принадлежащим вам зданием ориентиром служит п. 2.2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. Собственники зданий, строений и сооружений вправе приобрести арендованные участки в собственность независимо от того, заключён договор до или после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. Для этой ситуации сначала сопоставьте договор аренды и документы о собственности на здание. Нельзя переносить на неё условие о приобретении участка под жилым домом без платы лишь потому, что на арендованной земле тоже есть недвижимость.

Если здание ваше, а предусмотренных земельным законодательством прав на государственный или муниципальный участок под ним нет, действует п. 7.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. Он обязывает приобрести землю в собственность или аренду, кроме случаев, когда для возникновения прав предоставление участка не требуется. Дальнейшее действие — определить подходящее основание оформления по документам на землю и недвижимость. Не начинайте с предположения, что собственность на здание уже означает собственность на участок: закон отдельно регулирует приобретение прав на землю под ним.