Что делать, если квартира находится в залоге

Если квартира в залоге и вы решаете, что делать дальше, сначала определите цель. Продолжать пользоваться жильём, передать его другому собственнику и убрать запись об ипотеке после выплаты долга — разные задачи. Для каждой предусмотрены свои правила. Начните с договора об ипотеке: для продажи имеют значение его условия о согласии, а при споре о долге — условия об обеспеченном обязательстве. Опоры для этих действий — ст. 29, 37, 50 и 25 Закона об ипотеке.

Жить в заложенной квартире разрешено: передавший её в залог собственник, то есть залогодатель, сохраняет право пользования жильём по назначению. Договорный запрет такого пользования недействителен. При этом квартиру нужно сохранять: если договором не предусмотрено иное, нельзя допускать ухудшения и снижения стоимости сверх нормального износа. Это правило помогает отличить обычное проживание от использования, которое повреждает жильё, — п. 1 ст. 29 102-ФЗ об ипотеке.

Если вы получаете доход от квартиры, учитывайте права кредитора. Закон разрешает залогодателю извлекать доходы из заложенного имущества. Однако залогодержатель — кредитор, в пользу которого установлен залог, — имеет преимущество перед другими кредиторами при удовлетворении обеспеченного требования за счёт доходов от использования квартиры третьими лицами. Правило касается именно таких поступлений — п. 2 ст. 29 102-ФЗ об ипотеке.

Для продажи, дарения или обмена квартиры обычно нужно согласие залогодержателя; договор об ипотеке может предусматривать иной порядок. До согласования передачи жилья прочитайте соответствующее условие договора. Если выдана закладная, проверьте также, разрешает ли она отчуждение и какие условия ставит. Завещать заложенную квартиру можно, и договором запретить это право нельзя — ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

При просрочке выясните, какое нарушение предъявляет кредитор: неоплату всего долга, его части или несвоевременный платёж. Обращение взыскания означает удовлетворение требований кредитора за счёт заложенного жилья. Право потребовать этого возникает при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного обязательства с учётом условий договора. Если условия обязательства и договора об ипотеке расходятся относительно требований, удовлетворяемых за счёт квартиры, преимущество имеют условия ипотеки — п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке.

После полного расчёта займитесь погашением регистрационной записи. Когда закладная не выдавалась, основанием служит совместное заявление залогодателя и залогодержателя либо заявление залогодержателя. При выданной закладной возможны другие варианты: например, заявление собственника с документарной закладной, на которой её владелец отметил полное исполнение обязательства. Выбирайте комплект под свой вариант. По общему правилу орган регистрации прав погашает запись в течение трёх рабочих дней после поступления предусмотренного заявления и документов; требовать иные документы для этого не нужно — ст. 25 Закона об ипотеке.