Что делать, если купили квартиру с неузаконенной перепланировкой
После покупки квартиры прежние переделки могут стать заботой нового собственника. Сохранить изменённое помещение позволяет решение суда при соблюдении условий безопасности и защиты прав граждан; другой путь — вернуть прежнее состояние.
Коротко
Нужно привести купленную квартиру с неузаконенной перепланировкой в прежнее состояние либо добиваться её сохранения через суд. Обязанность восстановить помещение возложена на собственника, даже если переделки выполнил продавец. Суд может разрешить сохранить изменения при условиях, предусмотренных ч. 4 ст. 29 ЖК РФ. Срок восстановления и его порядок устанавливает орган, осуществляющий согласование.
Когда нужна помощь: перепланировка после покупки
Адвокат нужен при споре о судьбе переделок и последствиях их сохранения.
- Вы хотите сохранить планировку, но соседи считают, что изменения нарушают их права.ст. 29 ЖК РФ
- Орган, осуществляющий согласование, потребовал восстановить квартиру, а вы намерены добиваться сохранения изменений в суде.ст. 29 ЖК РФ
- Срок восстановления истёк, и предъявлен иск о продаже квартиры с публичных торгов.ст. 29 ЖК РФ
Ответ подробно: что делать покупателю квартиры
Если вы купили квартиру с перепланировкой, сначала выясните, какие изменения выполнены и на каком основании. Самовольными признаются переделки без основания для согласования либо с отступлением от представленного проекта. Сопоставьте фактическое состояние квартиры с документами, полученными при покупке: это поможет определить предмет спора и понять, какие работы предстоит обсуждать — ч. 1 ст. 29 ЖК РФ.
Если купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, вопрос о восстановлении придётся решать уже покупателю. Покупатель часто рассчитывает, что возвращать стены на место должен тот, кто их перенёс. Однако обязанность привести самовольно перепланированное помещение в прежнее состояние закон связывает с собственником помещения. Если квартира уже ваша, требование о восстановлении касается вас. Ответственность лица, выполнившего переделки, отдельно предусмотрена ч. 2, а обязанность собственника — ч. 3 ст. 29 ЖК РФ.
Чтобы понять, что делать дальше, уточните у органа, осуществляющего согласование, установленный порядок восстановления и срок выполнения работ. Закон называет срок разумным; конкретный срок определяет этот орган. Ориентируйтесь на его требования к вашей квартире, а не на предполагаемый общий период для всех покупателей. Порядок возвращения помещения к прежнему состоянию также устанавливает орган — ч. 3 ст. 29 ЖК РФ.
Если вы хотите оставить квартиру с нынешней планировкой, вопрос о сохранении изменений решается судом. Подготовьте сведения о выполненных работах, их влиянии на права граждан, жизнь и здоровье людей. Суд оценивает возможность сохранения помещения по условиям ч. 4 ст. 29 ЖК РФ. Покупка квартиры с уже выполненными переделками не означает, что суд обязательно разрешит их оставить.
Особенно внимательно отнеситесь к возражениям соседей: для сохранения квартиры имеет значение не только удобство новой планировки для покупателя. Обсуждать нужно конкретное влияние изменений на права и законные интересы граждан, а также угрозу жизни или здоровью. Именно с этими обстоятельствами ч. 4 ст. 29 ЖК РФ связывает возможность судебного решения о сохранении помещения.
Если требование о восстановлении не выполнено в установленный срок и решения о сохранении помещения нет, орган, осуществляющий согласование, может предъявить иск. Последствием для собственника становится продажа квартиры с публичных торгов по решению суда. Собственнику выплачивают вырученные средства за вычетом расходов на исполнение решения. Обязанность восстановить помещение переходит к новому собственнику — ч. 5 ст. 29 ЖК РФ.
Для нового собственника после такой продажи орган устанавливает новый срок восстановления. Его нарушение вновь влечёт продажу помещения с публичных торгов в предусмотренном порядке — ч. 6 ст. 29 ЖК РФ. Есть и отдельный случай: если многоквартирный дом признан аварийным и подлежит сносу или реконструкции, положения об ответственности, восстановлении и продаже из частей 2–6 не применяются — ч. 7 ст. 29 ЖК РФ.
Что говорит закон: сохранение изменений судом
Статья в редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 473-ФЗ. Текст — из базы законов «ВРУЦКИЙ ПРАВО».
Порядок действий: восстановить или сохранить
Выбор действий связан с характером переделок и требованиями к помещению.
- 1Выясните состав измененийСравните квартиру с имеющимися документами и проектом, уточните наличие основания для выполненной перепланировки по ч. 1 ст. 29 ЖК РФ.
- 2Уточните требование о восстановленииПолучите сведения об установленном органом, осуществляющим согласование, сроке и порядке приведения квартиры в прежнее состояние по ч. 3 ст. 29 ЖК РФ.
- 3Определите возможность сохраненияЕсли хотите оставить изменения, подготовьте для суда сведения об их влиянии на права граждан и безопасность людей с учётом ч. 4 ст. 29 ЖК РФ.
- 4Выполните требование к помещениюПри отсутствии решения о сохранении перепланировки приведите квартиру в прежнее состояние в установленном порядке и в установленный срок. Последствия неисполнения предусмотрены ч. 5 ст. 29 ЖК РФ.
Документы: материалы о состоянии квартиры
Для обсуждения ситуации с адвокатом соберите имеющиеся материалы о переделках и требованиях к собственнику.
| Документ |
|---|
| Документы о покупке квартиры и праве собственности |
| Проект перепланировки и документы о её согласовании, если они сохранились |
| Документ органа, осуществляющего согласование, со сроком и порядком восстановления |
| Имеющиеся документы о влиянии переделок на безопасность и права граждан |
| Судебные решения по вопросу сохранения или восстановления помещения, если они принимались |
Частые вопросы: последствия для покупателя
Покупка квартиры не завершает вопрос о судьбе самовольных изменений.
Кто обязан восстановить квартиру, если перепланировку сделал продавец?
Возвращение помещения в прежнее состояние возлагается на его собственника по ч. 3 ст. 29 ЖК РФ. После покупки эта обязанность касается покупателя. При этом ч. 2 той же статьи отдельно предусматривает ответственность лица, которое выполнило самовольную перепланировку.
Можно ли оставить купленную квартиру с изменённой планировкой?
Такую возможность даёт судебное решение по ч. 4 ст. 29 ЖК РФ. При разрешении вопроса имеют значение права и законные интересы граждан, угроза их жизни или здоровью. Желание покупателя пользоваться квартирой в нынешнем виде не предрешает исход дела.
Чем грозит невыполнение требования вернуть прежнюю планировку?
Если срок восстановления нарушен, а решения о сохранении квартиры нет, суд по иску органа, осуществляющего согласование, принимает решение о продаже помещения с публичных торгов. По ч. 5 ст. 29 ЖК РФ собственнику возвращают выручку после вычета расходов на исполнение судебного решения.
Услуги и темы рядом
Материалы о согласовании переделок и жилищных спорах.
Не откладывайте защиту