Что будет, если не зарегистрировать сделку, подлежащую государственной регистрации

Если ваша сделка подлежит государственной регистрации, без неё вы не получите тех правовых последствий, которые связаны с этой сделкой. Подписание документа и регистрация имеют разное значение: стороны могут оформить договор, но предусмотренные для сделки последствия наступают после регистрации. Ориентироваться нужно именно на этот момент, когда вы рассчитываете на юридический результат заключённой сделки. Такое правило закреплено в п. 1 ст. 164 ГК РФ ч.1.

Обязанность зарегистрировать сделку возникает в случаях, предусмотренных законом. Поэтому сначала нужно определить, относится ли ваша сделка к числу требующих регистрации. Если относится, отсутствие регистрации нельзя обойти ссылкой на то, что стороны уже согласовали условия и подписали документы. Ответ на вопрос о последствиях здесь связан с выполнением обязательного требования к сделке: до регистрации правовые последствия ещё не наступили — п. 1 ст. 164 ГК РФ ч.1.

Если регистрации мешает поведение другой стороны, предусмотрен судебный способ решения спора. Для него сделка должна быть совершена в надлежащей форме, а другая сторона — уклоняться от её регистрации. При таких условиях вы вправе потребовать, чтобы суд вынес решение о регистрации сделки. Содержание требования имеет значение: речь идёт о судебном решении, на основании которого затем регистрируется сделка. Эти условия установлены п. 2 ст. 165 ГК РФ.

После обращения в суд результат не возникает автоматически. Суд вправе вынести решение о регистрации при наличии условий, названных законом. Если такое решение принято, сделку регистрируют в соответствии с ним. Обращение за судебной защитой позволяет преодолеть уклонение контрагента, но правовые последствия по-прежнему связаны с регистрацией сделки. Это следует учитывать при выборе требования к другой стороне — п. 2 ст. 165 ГК РФ и п. 1 ст. 164 ГК РФ ч.1.

Задержка может повлечь ещё и имущественные потери. Если контрагент необоснованно уклоняется от регистрации, он должен возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой. Для такого требования существенна связь потерь именно с задержкой регистрации, а также необоснованность уклонения. Собирая документы для спора, уделите внимание этим обстоятельствам: требование об убытках опирается на п. 3 ст. 165 ГК РФ.

Откладывать судебную защиту рискованно: срок исковой давности по требованиям ст. 165 ГК РФ составляет один год. Это касается предусмотренных этой статьёй требований, включая регистрацию при уклонении стороны и возмещение убытков от задержки. Указанный срок нужно учитывать при подготовке обращения в суд — п. 4 ст. 165 ГК РФ.

Регистрация нужна и при последующем изменении условий уже зарегистрированной сделки. Если стороны договорились об изменениях, оформляющая их сделка также подлежит государственной регистрации. Договорённость об изменении условий не завершает оформление: для неё действует отдельное прямое требование п. 2 ст. 164 ГК РФ ч.1.