Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной

У кадастровой стоимости есть дата, на которую определён результат оценки конкретной недвижимости. По ст. 3 237-ФЗ её рассчитывают с учётом ценообразующих факторов, то есть характеристик, влияющих на стоимость объекта. При этом применяют закон и методические указания о государственной кадастровой оценке. Поэтому слово «кадастровая» обозначает не просто ещё одно название рыночной цены, а результат оценки, для которого предусмотрены специальные правила определения и использования.

Рыночная информация участвует в таком расчёте: это прямо предусмотрено ст. 3 237-ФЗ. Кроме неё учитывают сведения об экономических характеристиках использования недвижимости. Однако использование информации о рынке не устанавливает обязательного равенства итоговых величин. На вопрос, почему кадастровая стоимость отличается от рыночной, нельзя ответить одним лишь указанием на ошибку: само расхождение ещё не объясняет его причину. Для конкретного объекта нужно сопоставлять результаты и сведения, на которых они основаны.

Различается и правовое назначение этих величин. Ст. 3 237-ФЗ связывает кадастровую стоимость, в частности, с налогообложением и расчётом арендной платы за государственные или муниципальные земельные участки. А ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ рассматривает рыночную стоимость как величину, в размере которой можно установить кадастровую. Рыночную оценку для этой цели подтверждают отчётом. Простое указание собственника на другую цену не заменяет такой документ.

Кадастровая стоимость может быть как выше рыночной, так и ниже неё; постоянной разницы между ними нет. Чтобы понять, какая сумма больше для вашей квартиры, здания или земельного участка, сравните результаты кадастровой и рыночной оценки на одну дату. Если кадастровая стоимость затрагивает ваши права или обязанности, можно обратиться в бюджетное учреждение с заявлением об установлении её в размере рыночной. Совпадение величин также допустимо: сама возможность установить кадастровую стоимость в размере рыночной прямо закреплена в ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ.

Для такого установления есть отдельный механизм. По ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ обратиться вправе физическое или юридическое лицо, чьи права либо обязанности затрагивает кадастровая стоимость. Заявление рассматривает бюджетное учреждение. К нему прилагают электронный отчёт об оценке; внутри отчёта должна быть выписка из Единого государственного реестра недвижимости со сведениями о правах, их ограничениях и обременениях объекта. При обращении через представителя нужна доверенность.

Равенство стоимостей не возникает автоматически после подготовки отчёта. Бюджетное учреждение оценивает представленные материалы и принимает решение по ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ. Неполные или недостоверные сведения, ошибки, повлиявшие на результат, и нарушения требований к оценке могут стать основанием отказа. Решение учреждения допускается оспорить в суде, одновременно заявив требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Это способ изменить юридически применяемую величину, а не признание того, что любые две оценки изначально должны совпадать.