Банкротство застройщика: процедура, реестр требований и управляющий

Процедура банкротства застройщика для компании: кто участвует в деле, как работает реестр требований участников строительства, чем занят управляющий с аккредитацией, какие сроки, документы и риски субсидиарной ответственности руководителя.

Написать в мессенджер

Telegram MAX WhatsApp

Адвокат Константин Вруцкий — защита по уголовным делам, Москва — Адвокат · рег. № 78/8790

Коротко

Банкротство застройщика — особая процедура для юридического лица или индивидуального предпринимателя, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования (подп. 1 п. 1 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ). Наблюдение и финансовое оздоровление не применяются: при обоснованном заявлении суд сразу признаёт должника банкротом и открывает конкурсное производство на год с продлением по ходатайству до шести месяцев (п. 2.7 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ). Управляющим утверждается только арбитражный управляющий, аккредитованный Фондом (п. 2.1 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).

Что делать сейчас: банкротство застройщика

Частые ситуации для компании и первые шаги по закону

Позвонить сейчас

Вы руководитель застройщика, суд утвердил конкурсного управляющего

В течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего обеспечить передачу ему сведений о всех участниках строительства (п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ).
Передать управляющему документы бухгалтерского учёта и отчётности по описи: их отсутствие или искажение, существенно затруднившее процедуры, — основание презумпции субсидиарной ответственности (подп. 2 п. 2 ст. 61.11 Закона № 127-ФЗ).
Помнить, что эта презумпция применяется к лицам, отвечавшим за организацию ведения и ведение учёта (п. 4 ст. 61.11 Закона № 127-ФЗ).

п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ; п. 2, 4 ст. 61.11 Закона № 127-ФЗ

Ваша компания — подрядчик или поставщик застройщика, опубликовано решение о признании его банкротом

Посчитать срок: реестр требований кредиторов закрывается по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом (п. 4 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ).
Отделить текущие платежи: очерёдность реестра на них не распространяется, а требования других кредиторов погашаются в четвёртую очередь (п. 1 ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ).
Проверить залог: требование, обеспеченное залогом принадлежащего застройщику объекта строительства или земельного участка, удовлетворяется за счёт предмета залога в особом порядке (п. 3 ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ).

п. 4 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ; п. 1, 3 ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ

Ваша компания готова достроить объект застройщика-банкрота

Направить заявление о намерении стать приобретателем в арбитражный суд, конкурсному управляющему и в уполномоченный федеральный орган в области долевого строительства (п. 6 ст. 201.15-1 Закона № 127-ФЗ).
Приложить документы о соответствии требованиям к застройщику и о возможности финансирования завершения строительства (п. 7 ст. 201.15-1 Закона № 127-ФЗ).
Проверить очередь: юридическое лицо, отвечающее требованиям к застройщику, может стать приобретателем, если Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации решил, что финансирование нецелесообразно, или его решение не получено конкурсным управляющим в течение шести месяцев со дня признания застройщика банкротом (п. 1 ст. 201.15-1 Закона № 127-ФЗ).

п. 1, 6, 7 ст. 201.15-1 Закона № 127-ФЗ

Чего делать нельзя: банкротство застройщика

Ошибки, которые дорого стоят компании и руководителю

Принимать деньги по договорам, не предупредив о деле С даты возбуждения производства по делу и до признания банкротом застройщик обязан предварительно письменно сообщать о возбуждённом деле при заключении договоров о передаче помещений и при принятии денег по ранее заключённым договорам (п. 7 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).п. 7 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ
Рассчитывать на быструю продажу земли и недостроя Шесть месяцев со дня признания застройщика банкротом земельный участок, объект незавершенного строительства, неотделимые улучшения и права на проектную документацию не продаются, а при решении Фонда о финансировании запрет длится дольше (п. 10 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).п. 10 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ
Подавать иск о недвижимости застройщика в общем порядке После признания застройщика банкротом требования о праве собственности, истребовании имущества, сносе самовольной постройки, недействительности сделки с недвижимостью и регистрации перехода права рассматриваются только в деле о банкротстве (п. 1 ст. 201.8 Закона № 127-ФЗ). Эти правила не применяются к включению требований участников строительства в реестр (п. 9 ст. 201.8 Закона № 127-ФЗ).п. 1, 9 ст. 201.8 Закона № 127-ФЗ
Терять бухгалтерию перед процедурой Если к решению о признании банкротом документы учёта отсутствуют или искажены и это существенно затруднило процедуры, пока не доказано иное, невозможность погасить долги вменяется контролирующему лицу (подп. 2 п. 2 ст. 61.11 Закона № 127-ФЗ).подп. 2 п. 2 ст. 61.11 Закона № 127-ФЗ
Выводить активы сделками накануне банкротства Существенный вред кредиторам от сделок, совершённых контролирующим лицом, в его пользу или с его одобрения, — основание презумпции субсидиарной ответственности (подп. 1 п. 2 ст. 61.11 Закона № 127-ФЗ), даже если заявление об оспаривании сделки не подавалось (подп. 1 п. 3 ст. 61.11 Закона № 127-ФЗ). Оспаривать сделки застройщика вправе и Фонд (п. 3.1 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).п. 2, 3 ст. 61.11 Закона № 127-ФЗ; п. 3.1 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ
Ждать уведомления, если вы не участник строительства Участникам строительства дано сорок пять дней со дня получения уведомления управляющего независимо от закрытия реестра, и пропущенный по уважительной причине срок суд может восстановить. Реестр требований кредиторов закрывается через два месяца после публикации о признании банкротом (п. 4 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ).п. 4 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ

Когда нужна помощь юриста: банкротство застройщика

Ситуации, в которых адвокат подключается к делу

Компания подаёт заявление о признании застройщика банкротом и подбирает кандидатуру аккредитованного управляющего.п. 2.4 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ
Кредиторы утверждают, что полное погашение требований кредиторов невозможно вследствие действий руководителя, участника или иного контролирующего застройщика лица.п. 1 ст. 61.11 Закона № 127-ФЗ
Компания сомневается в обоснованности чужих требований в реестре участников строительства и готовит возражения.п. 4 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ
Компания имеет намерение стать приобретателем земельного участка с неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства.п. 6 ст. 201.15-1 Закона № 127-ФЗ

Кто участвует: банкротство застройщика

Кроме обычных лиц, участвующих в деле, у этой процедуры есть свои участники

Участник	Обязанность или право	Норма
Руководитель застройщика	В течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего обеспечивает передачу ему сведений о всех участниках строительства	п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ
Конкурсный управляющий	В пятидневный срок с даты получения сведений от руководителя уведомляет участников строительства об открытии конкурсного производства, рассматривает их требования и включает в реестр	п. 2, 3 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ
Участники строительства	Физическое лицо с требованием о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения или денежным требованием; Российская Федерация, субъект или муниципальное образование — с требованием о передаче жилого помещения или денежным; с требованиями о передаче помещений — лица, участвующие в деле; с включёнными в реестр требованиями голосуют на собраниях кредиторов	подп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ; п. 1 ст. 201.2 Закона № 127-ФЗ; п. 13 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ
Фонд	Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» признаётся лицом, участвующим в деле о банкротстве застройщика, и получает от арбитражного суда судебные акты	подп. 2.1 п. 1 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ; п. 1, 2 ст. 201.2 Закона № 127-ФЗ
Орган власти субъекта	Орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства, — лицо, участвующее в деле; суд направляет ему судебные акты	п. 1, 2 ст. 201.2 Закона № 127-ФЗ
Залоговые кредиторы	Получают удовлетворение за счёт предмета залога в особом порядке; без голосов всех залоговых кредиторов мировое соглашение не считается принятым	п. 3 ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ; п. 9 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ
Другие кредиторы	Подрядчики, поставщики и иные компании получают расчёты по реестровым требованиям в четвёртую очередь; текущие платежи в эту очерёдность не входят	п. 1 ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ

Показать всех участниковСвернуть

Что это значит: банкротство застройщика

Определения и способы погашения требований по закону

Застройщиком для целей банкротства считается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования (подп. 1 п. 1 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ). Правила применяются независимо от того, принадлежит ли застройщику земельный участок на праве собственности, аренды или субаренды и есть ли у него право на объект строительства (п. 2 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).

Требования участников строительства — о передаче жилого помещения, о передаче машино-места и нежилого помещения площадью не более семи квадратных метров (только у физического лица) и денежные (подп. 3, 3.1, 4 п. 1 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ). Их вносят в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов (п. 3 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ).

Среди способов погашения — передача имущества и обязательств застройщика приобретателю, кроме требований о неустойках и иных финансовых санкциях (п. 1 ст. 201.15-1 Закона № 127-ФЗ), передача объекта незавершенного строительства кооперативу участников, если они отказались от получения возмещения (п. 1 ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ), и передача участникам в собственность помещений и машино-мест в достроенном объекте (п. 1 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ). Для передачи кооперативу стоимость прав застройщика не должна превышать требования участников более чем на пять процентов, иначе нужно согласие трёх четвертей голосов кредиторов четвёртой очереди, за исключением юридических лиц — участников строительства, или деньги на депозите суда (подп. 1 п. 3 ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ).

Что говорит закон: процедура банкротства застройщика

Почему дело сразу переходит в конкурсное производство

При рассмотрении дела о банкротстве застройщика предусмотренные настоящим Федеральным законом наблюдение и финансовое оздоровление не применяются. Арбитражный суд рассматривает обоснованность заявления о признании должника банкротом по правилам статьи 48 настоящего Федерального закона с учетом особенностей, установленных настоящим параграфом. По результатам рассмотрения обоснованности заявления о признании должника банкротом арбитражный суд: принимает решение о признании требований заявителя обоснованными, о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства; выносит определение об отказе в признании должника банкротом и об оставлении такого заявления без рассмотрения; принимает решение об отказе в признании должника банкротом и о прекращении производства по делу о банкротстве. Указанные акты арбитражного суда могут быть обжалованы. Конкурсное производство вводится сроком на один год. Срок конкурсного производства может продлеваться по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, до шести месяцев.п. 2.7 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ

Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790

Для компании-кредитора это значит, что переговорной паузы наблюдения нет: суд сразу решает вопрос о банкротстве. Годовой срок конкурсного производства задаёт темп, поэтому требования, возражения и заявления о намерении я готовлю заранее. Любое из этих решений суда можно обжаловать.

Нормы по теме: банкротство застройщика

Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста

ст. 201.1 127-ФЗ Общие положения
ст. 201.10 127-ФЗ Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства
ст. 201.2 127-ФЗ Лица, участвующие в деле о банкротстве застройщика
ст. 201.4 127-ФЗ Особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика
ст. 201.9 127-ФЗ Очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика

Официальный текст: О несостоятельности (банкротстве)

Виды дел: банкротство застройщика

С чем компании и руководители приходят к адвокату

Субсидиарная ответственность руководителя

Бывшие директора и участники застройщика приходят, когда управляющий или кредиторы заявляют, что долги невозможно погасить из-за их действий. Разбираю презумпции по сделкам, бухгалтерии и сведениям ЕГРЮЛ и собираю доказательства обратного (п. 2 ст. 61.11 Закона № 127-ФЗ).

Требование подрядчика или поставщика

Компания выполнила работы или поставила материалы и осталась без оплаты. Проверяю, что относится к текущим платежам, что идёт в четвёртую очередь (п. 1 ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ) и укладывается ли требование в два месяца до закрытия реестра (п. 4 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ).

Права залогового кредитора

Банк или иной залогодержатель объекта строительства или земли хочет понять, как получит деньги. Требование удовлетворяется за счёт предмета залога в особом порядке (п. 3 ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ), а мировое соглашение без голосов всех залоговых кредиторов не принимается (п. 9 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).

Приобретение объекта новым застройщиком

Компания готова принять землю, недострой и обязательства перед участниками строительства. Готовлю заявление о намерении и документы о финансировании, проверяю условие о полной оплате цены договоров участниками, а при неполной — о переходе к приобретателю права требования оставшейся части (п. 2, 7 ст. 201.15-1 Закона № 127-ФЗ).

Споры о недвижимости застройщика

Требования о праве собственности, истребовании имущества, сносе самовольной постройки и регистрации перехода права после признания застройщика банкротом рассматриваются только в деле о банкротстве (п. 1 ст. 201.8 Закона № 127-ФЗ). Срок их рассмотрения не превышает трёх месяцев со дня поступления в суд (п. 3 ст. 201.8 Закона № 127-ФЗ).

Возражения по реестру участников

Кредитор сомневается в чужом требовании: договор мог быть притворным, а суд вправе признать такую сделку притворной (п. 5 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ). Возражения подаются в течение пятнадцати рабочих дней со дня закрытия реестра требований кредиторов либо со дня включения требования, если его включили после закрытия реестра (п. 4 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ).

Ответственность: банкротство застройщика

Контролирующее должника лицо отвечает по его обязательствам при условиях п. 1 ст. 61.11 Закона № 127-ФЗ

Нарушение	Кто отвечает	Санкция	Норма
Действия или бездействие контролирующего застройщика лица привели к невозможности полного расчёта с кредиторами	Контролирующее должника лицо; при нескольких таких лицах — все они	Субсидиарная ответственность по обязательствам должника, при нескольких лицах — солидарно	п. 1, 8 ст. 61.11 Закона № 127-ФЗ
Документы бухгалтерского учёта отсутствуют или искажены, процедуры существенно затруднены	Лица, на которых возложены организация ведения или ведение учёта и хранение документов	Презумпция вины в невозможности погашения требований, пока не доказано иное	подп. 2 п. 2 ст. 61.11 Закона № 127-ФЗ
Сведения в ЕГРЮЛ не внесены или недостоверны на дату возбуждения дела	Единоличный исполнительный орган и лица, обязанные представлять документы для регистрации	Та же презумпция для субсидиарной ответственности	подп. 5 п. 2, п. 7 ст. 61.11 Закона № 127-ФЗ
Не представлены в Фонд отчётность и документы застройщика	Арбитражный управляющий	Аннулирование аккредитации и ходатайство Фонда об отстранении	п. 2.3-2 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ

Контролирующее лицо не несёт субсидиарной ответственности, если докажет, что его вина в невозможности полного погашения требований кредиторов отсутствует (п. 10 ст. 61.11 Закона № 127-ФЗ). Отдельного штрафа за непередачу руководителем застройщика сведений об участниках строительства закон не устанавливает (п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ).

Не откладывайте правовую оценку

Обсудите задачу компании до следующего действия

Получили документ, готовите решение или возник спор? Позвоните или напишите: разберу обстоятельства, проверю применимый порядок и сроки, объясню возможные действия и риски для компании.

Позвонить сейчас

Комментарий адвоката Вруцкого

адвокат · рег. № 78/8790

В банкротстве застройщика я представляю компании — подрядчиков, поставщиков, залогодержателей, будущих приобретателей объекта — и руководителей застройщика. У процедуры свой ритм: наблюдение и финансовое оздоровление не применяются, конкурсное производство вводится сроком на один год (п. 2.7 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ), а денежные требования граждан — участников строительства гасятся в третьей очереди, раньше расчётов с другими кредиторами (п. 1 ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ).

Кредитору-компании я первым делом называю дату публикации о признании должника банкротом: от неё считается срок до закрытия реестра (п. 4 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ). Затем делю долг на текущие платежи и реестровую часть и проверяю, нет ли залога на объект или землю.

Руководителю застройщика советую начинать не с защиты от субсидиарной ответственности, а с передачи управляющему сведений об участниках строительства и бухгалтерии по описи. Отсутствие документов чаще всего и превращается в презумпцию против директора (подп. 2 п. 2 ст. 61.11 Закона № 127-ФЗ).

Компании, которая хочет достроить объект, я заранее считаю соотношение стоимости прав на землю и недострой с суммой требований участников: от него зависит, доплачивает приобретатель или сам становится кредитором (п. 3, 4 ст. 201.15-1 Закона № 127-ФЗ).

Порядок действий: процедура банкротства застройщика

Банкротство застройщиков: процедуры и этапы дела по закону

1
Заявление о банкротствеВ заявлении указывают, что должник — застройщик, и кандидатуру аккредитованного Фондом арбитражного управляющего с саморегулируемой организацией (п. 2.4, 3 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ). Фонд и указанный в законе орган государственной власти вправе подать заявление, даже если не являются кредиторами (п. 2.6 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).
2
Проверка обоснованностиСуд признаёт должника банкротом и открывает конкурсное производство, оставляет заявление без рассмотрения или прекращает производство по делу (п. 2.7 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ). Если статус застройщика стал известен позже, суд указывает на применение особых правил и освобождает неаккредитованного управляющего (п. 3 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).
3
Конкурсное производствоВводится на один год и продлевается по ходатайству лица, участвующего в деле, до шести месяцев (п. 2.7 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ). Не позднее семи рабочих дней после решения управляющий направляет в Фонд бухгалтерскую отчётность должника (п. 2.3-1 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).
4
Сведения и уведомленияРуководитель в течение десяти календарных дней передаёт управляющему сведения об участниках строительства, управляющий в пятидневный срок уведомляет их и публикует в порядке ст. 28 Закона № 127-ФЗ уведомление о сроке предъявления требований (п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ).
5
Реестры требованийРеестр требований кредиторов закрывается через два месяца с даты публикации о признании банкротом, а участники строительства предъявляют требования не позднее сорока пяти дней со дня получения уведомления (п. 4 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ). Требования по договорам участия в долевом строительстве управляющий включает сам по сведениям единой информационной системы жилищного строительства (п. 3.1 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ).
6
Собрания и выбор способаПервое собрание кредиторов проводится не ранее шести месяцев с даты решения о банкротстве (п. 8.1 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ). При наличии объекта незавершенного строительства и решении Фонда о нецелесообразности финансирования управляющий не позднее чем через три месяца выносит на собрание участников вопрос о передаче объекта кооперативу (п. 1 ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ).
7
Передача объекта или расчётыИмущество и обязательства передаются приобретателю по определению суда об удовлетворении заявления о намерении (п. 11 ст. 201.15-1 Закона № 127-ФЗ). Если строительство завершено, суд по ходатайству Фонда или собрания участников может передать им помещения и машино-места в собственность (п. 1, 4 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ). Денежные требования гасятся по очерёдности: граждане — участники строительства в третьей очереди, другие кредиторы — в четвёртой (п. 1 ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ).

Досудебный порядок: банкротство застройщика

Требования к застройщику идут через конкурсного управляющего, а не через претензию

После признания застройщика банкротом требования участников строительства о передаче помещений и денежные требования предъявляются только в деле о банкротстве, а исполнение исполнительных документов по ним прекращается.п. 1 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ
Требование подаётся конкурсному управляющему вместе с судебными актами или подлинниками либо заверенными копиями документов и подтверждением оплаты.п. 3, 6 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ
Управляющий рассматривает требование не позднее пятнадцати рабочих дней со дня получения и в тот же срок сообщает о включении, отказе или включении в неполном объёме.п. 7 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ
Открытие конкурсного производства — основание для одностороннего отказа участника строительства от договора. В его денежном требовании учитываются убытки в виде реального ущерба — разница между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору.п. 1, 2 ст. 201.5 Закона № 127-ФЗ
Если в деле участвует Фонд, управляющий направляет ему документы не позднее чем через пять рабочих дней, а Фонд в течение пяти рабочих дней даёт позицию об обоснованности требования.п. 7 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ
Требование, по которому возражения не заявлены в срок, считается установленным в размере, составе и порядке, определённых управляющим.п. 9 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ

Через суд: банкротство застройщика

Какие заявления подаются в арбитражный суд и что важно по каждому

Вопрос	Как решается	Норма
Пошлина за заявление о признании застройщика банкротом	Для организаций — 100 000 рублей, для физических лиц — 10 000 рублей; при обращении должника с заявлением о признании его банкротом пошлина не взимается	подп. 8 п. 1 ст. 333.21 НК РФ
Что указать в заявлении о банкротстве	Что должник — застройщик (эти сведения указывает должник, а конкурсный кредитор и уполномоченный орган — если им это известно), и кандидатуру арбитражного управляющего, аккредитованного Фондом, с саморегулируемой организацией	п. 2.4, 3 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ
Возражения участника строительства	В арбитражный суд не позднее пятнадцати рабочих дней со дня получения уведомления управляющего, с документами о направлении копий управляющему	п. 8 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ
Возражения по реестру участников строительства	Лица, участвующие в деле, заявляют их в арбитражный суд в течение пятнадцати рабочих дней со дня закрытия реестра требований кредиторов либо со дня включения требований, включённых после его закрытия	п. 4 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ
Требования о правах на недвижимость застройщика	Рассматриваются только в деле о банкротстве в срок, не превышающий трёх месяцев со дня поступления в суд	п. 1, 3 ст. 201.8 Закона № 127-ФЗ
Заявление о намерении стать приобретателем	Направляется в арбитражный суд, конкурсному управляющему и в уполномоченный федеральный орган	п. 6 ст. 201.15-1 Закона № 127-ФЗ

Показать всёСкрыть

По обособленным спорам в деле о банкротстве пошлина — 50 процентов пошлины, определяемой исходя из существа требования (подп. 9 п. 1 ст. 333.21 НК РФ). Дело может быть передано в суд по месту объекта или большинства участников строительства по ходатайству лица, участвующего в деле (п. 4 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).

Документы: банкротство застройщика

Что готовит каждая сторона на своём этапе

Документ	Зачем	Кто подписывает, форма
Заявление о признании застройщика банкротом	Открывает дело; содержит сведения о том, что должник — застройщик, и кандидатуру аккредитованного управляющего (п. 2.4, 3 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ)	Заявитель — должник, конкурсный кредитор, уполномоченный орган, а также Фонд или указанный в законе орган государственной власти, даже не являясь кредиторами (п. 2.6 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ)
Сведения о всех участниках строительства	Нужны управляющему для уведомления участников (п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ)	Руководитель застройщика
Требование участника строительства	Основание для включения в реестр; к нему прилагают судебные акты или документы, подтверждающие обоснованность (п. 6 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ)	Участник строительства; подлинники или надлежащим образом заверенные копии
Документы об оплате по договору	Подтверждают полную или частичную оплату; не требуются, если требование возникло из уступки прав по договору участия в долевом строительстве и обязательство по уплате цены прекращено (п. 6 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ)	Участник строительства
Возражения в арбитражный суд	Оспаривают итог рассмотрения требования; к ним прикладывают подтверждение направления копий управляющему (п. 8 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ)	Участник строительства
Заявление о намерении	Вместе с документами о соответствии требованиям к застройщику и о возможности финансирования (п. 7 ст. 201.15-1 Закона № 127-ФЗ)	Юридическое лицо — будущий приобретатель

Показать все документыСвернуть

Сроки: банкротство застройщика

Календарные и рабочие дни — как в норме

Действие	Срок	С какого дня	Норма
Передача сведений об участниках строительства	Десять календарных дней	С даты утверждения конкурсного управляющего	п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ
Уведомление участников строительства	Пятидневный срок	С даты получения сведений от руководителя	п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ
Закрытие реестра требований кредиторов	Два месяца	С даты опубликования сведений о признании банкротом	п. 4 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ
Требование участника строительства	Не позднее сорока пяти дней	Со дня получения уведомления; оно считается полученным через пятнадцать дней после опубликования; пропущенный по уважительной причине срок суд может восстановить	п. 4 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ
Рассмотрение требования управляющим	Не позднее пятнадцати рабочих дней	Со дня получения требования	п. 7 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ
Возражения участника строительства	Не позднее пятнадцати рабочих дней	Со дня получения уведомления о результатах	п. 8 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ
Уведомление Фонда о передаче помещений	Не ранее чем через три месяца	Со дня истечения срока предъявления требований	п. 1 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ
Конкурсное производство	Один год, продление до шести месяцев	С решения о признании банкротом	п. 2.7 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ

Показать все срокиСкрыть

Отсчёт срока, заданного периодом времени, ведётся со дня, следующего за датой или событием, определяющими его начало (ст. 191 ГК РФ).

Как я веду дело

Как адвокат ведёт поручение компании

1
Разбор ситуацииСмотрю документы компании и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если задача решается силами самой компании — говорю об этом прямо.
2
Сбор документовОпределяю, какие договоры, внутренние документы, переписка и материалы органа относятся к задаче. Недостающие сведения получаем доступным законным способом; судебные запросы возможны в соответствующей процедуре.
3
Подготовка документовГотовлю необходимые по задаче документы: договор, ответ, возражения, заявление или жалобу. Согласуем содержание и порядок подписания; проверяем полномочия лица, которое направляет документ.
4
Представительство по задачеПо согласованному поручению веду переговоры, представляю интересы в компетентном органе или суде. Заранее объясняю, когда необходимо личное участие представителя компании и какие документы потребуются.
5
Результат и дальнейшие действияРазбираю полученное решение или подготовленный документ и объясняю последующие действия. Исполнение судебного акта, обжалование и дополнительные этапы входят в работу в объёме, предусмотренном соглашением.
6
Связь на всех этапахСогласуем контактное лицо компании и порядок информирования. Сообщаю о значимых событиях и необходимых решениях в пределах принятого поручения.

Кто ведёт дело

Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение

Константин Александрович Вруцкий

№ 78/8790 · адвокат

Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.

Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.

Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения. Доверитель — компания или индивидуальный предприниматель, работа идёт по письменному соглашению с адвокатом — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Честная оценкаНе обещаю результата: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если задача решается силами компании, говорю прямо. Обещать положительный результат адвокату запрещено — п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката.

Адвокатская тайнаСведения о компании, её сделках, контрагентах и финансах, полученные в связи с делом, охраняются законом — рассказать можно всё, включая неудобное. Это адвокатская тайна — ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Понятные следующие шагиОбъясняю значение документа или решения и следующие действия компании. Представительство, обжалование и исполнение входят в согласованный объём помощи по соглашению — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Частые вопросы: банкротство застройщика

Коротко о главном по нормам закона

Чем процедура банкротства застройщика отличается от обычной?

Наблюдение и финансовое оздоровление не применяются: при обоснованном заявлении суд сразу признаёт должника банкротом и открывает конкурсное производство (п. 2.7 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ). Требования участников строительства ведутся в отдельном реестре (п. 3 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ). Конкурсными управляющими утверждаются только аккредитованные Фондом арбитражные управляющие (п. 2.1 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).

Какие процедуры применяются при банкротстве застройщиков?

Закон называет конкурсное производство и внешнее управление: конкурсными и внешними управляющими утверждаются только аккредитованные Фондом арбитражные управляющие (п. 2.1 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ). Мировое соглашение принимается большинством голосов и считается принятым при условии, если за него проголосовали все залоговые кредиторы и отдано не менее чем три четверти голосов участников строительства (п. 9 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).

Кто назначается при банкротстве застройщика управляющим?

Только арбитражный управляющий, аккредитованный Фондом. Среди условий аккредитации — стаж на руководящих должностях в строительных организациях не менее двух лет либо опыт процедур в отношении не менее двух застройщиков и обучение по программе Фонда (п. 2.2 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ). Аккредитация действует три года (п. 2.3 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).

Есть ли реестр банкротств застройщиков?

Сведения о принятии заявления о банкротстве застройщика подлежат опубликованию (п. 3 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ): при условии их предварительной оплаты они включаются в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве и опубликовываются в официальном издании (п. 1 ст. 28 Закона № 127-ФЗ). Сведения этого реестра открытые и общедоступные и размещаются в сети «Интернет» (п. 2 ст. 28 Закона № 127-ФЗ).

Показать все вопросыСвернуть

Как застройщик в делах о банкротстве рассчитывается с компаниями?

Требования, кроме текущих платежей, гасятся по очерёдности: третья очередь — денежные требования граждан — участников строительства, требования Фонда, приобретённые в результате выплаты возмещения гражданам, и убытки граждан по п. 2 ст. 201.5 Закона № 127-ФЗ, четвёртая — другие кредиторы (п. 1 ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ). Залоговый кредитор по объекту строительства или земле получает деньги за счёт предмета залога (п. 3 ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ).

Передаются ли новому застройщику неустойки участников строительства?

Нет: приобретателю передаются обязательства по требованиям из реестра, за исключением требований по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (п. 1 ст. 201.15-1 Закона № 127-ФЗ). Обязательства передаются при условии полной оплаты цены договора, а при неполной — при условии перехода к приобретателю права требования оставшейся части (п. 2 ст. 201.15-1 Закона № 127-ФЗ).

Отвечает ли руководитель лично при банкротстве застройщика?

Да, если полное погашение требований кредиторов невозможно вследствие действий или бездействия контролирующего должника лица: оно несёт субсидиарную ответственность по обязательствам должника (п. 1 ст. 61.11 Закона № 127-ФЗ). Несколько таких лиц отвечают солидарно (п. 8 ст. 61.11 Закона № 127-ФЗ). Лицо не несёт субсидиарной ответственности, если докажет, что его вина в невозможности полного погашения требований кредиторов отсутствует (п. 10 ст. 61.11 Закона № 127-ФЗ).

Можно ли сразу продать недострой застройщика-банкрота?

Нет: шесть месяцев со дня признания застройщика банкротом земельный участок, объект незавершенного строительства и права на проектную документацию не продаются, а при решении Фонда о финансировании запрет действует дольше (п. 10 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).

Услуги и темы рядом: банкротство застройщика

Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу

Банкротство ИП, КФХ и застройщикаЮридическая помощь по теме «Банкротство ИП, КФХ и застройщика». Выберите нужную услугу ниже.Банкротство финансовых организаций и временная администрацияМеры предупреждения банкротства финансовых организаций, временная администрация, особенности дела для брокеров и НПФ.Банкротство ликвидируемого должникаУпрощённая процедура, когда при ликвидации не хватает имущества: заявление ликвидатора, сразу конкурсное производство.Банкротство юридического лицаСопровождаю банкротство юридических лиц: проверяю долги, имущество и обязанность подачи. Представляю компанию или кредитора, оцениваю расходы и риски для руководителя.

Обсудите задачу до подписания и ответа

Запишитесь на консультацию

+7 (495) 198-70-77

Позвонить сейчас