Что проверить и решить до оформления дарения
- Убедитесь, что вы вправе дарить именно вы: имущество принадлежит вам, нет ареста, залога и согласия супруга, если объект в совместной собственности.
- Проверьте запреты по статье 575 ГК: нельзя дарить от имени малолетних, от пациентов их врачам и соцработникам, между коммерческими организациями.
- Решите, дарите вы целый объект или долю: дарение доли в праве общей собственности требует обязательного нотариального удостоверения.
- Не вписывайте встречную передачу вещи, денег или обязанность — при встречном предоставлении договор по статье 572 ГК признаётся притворным и недействительным.
- Если хотите подарить в будущем, оформляйте обещание дарения письменно и конкретно — устное обещание подарить по закону ничтожно.
- Заранее обсудите основания отмены дарения по статье 578 ГК и решите, нужно ли включать условие о возврате дара, если даритель переживёт одаряемого.
! Чего нельзя делать при оформлении дарения
Дарение оспаривают и разворачивают чаще, чем любую другую безвозмездную сделку, и почти всегда — из-за ошибок, которых легко избежать на этапе составления договора. Вот что я прошу не делать ни в коем случае.
Не вписывайте в договор дарения встречную передачу денег, вещи или обязанность одаряемого — такая сделка по статье 572 ГК притворна и недействительна.
Не дарите имущество, если нарушается запрет статьи 575 ГК по составу сторон, — дарение будет ничтожным с самого начала.
Не забывайте про регистрацию перехода права в Росреестре — без неё одаряемый собственником не становится, как бы красиво ни был составлен договор.
Не оформляйте дарение доли в простой письменной форме — без нотариального удостоверения Росреестр откажет в регистрации.
Не дарите единственное жильё, рассчитывая остаться в нём жить, без юридической проработки — устные договорённости о проживании ничего не гарантируют.
Как я делаю дарение чистым и неоспоримым
- Проверяю чистоту титула: выписку из ЕГРН, отсутствие арестов и залогов, нужно ли согласие супруга и нет ли прав третьих лиц на имущество.
- Сверяю ситуацию с запретами по статье 575 ГК — кто даритель, кто одаряемый, нет ли обстоятельств, при которых дарение запрещено законом.
- Составляю договор с точным описанием дара и без всякого встречного предоставления, чтобы сделку нельзя было переквалифицировать в куплю-продажу.
- Если дарится доля — организую нотариальное удостоверение; если объект целый — готовлю пакет для прямой подачи в Росреестр через МФЦ.
- Сопровождаю регистрацию перехода права и при необходимости закладываю условия отмены дарения по статье 578 ГК, защищающие дарителя.
- Вправе ли даритель распоряжаться имуществом: нет ли ареста, залога, нужно ли согласие супруга.
- Не нарушены ли запреты по статье 575 ГК по составу дарителя и одаряемого.
- Дарится целый объект или доля в праве — от этого зависит, обязателен ли нотариус для сделки.
- Нет ли встречного предоставления, превращающего дарение в притворную сделку по статье 572 ГК.
- Зарегистрирован ли переход права в Росреестре — без записи одаряемый собственником не становится.
Что подготовить для договора дарения
Чтобы дарение прошло регистрацию с первого раза и не дало повода для оспаривания, нужно заранее собрать документы, подтверждающие право дарителя и состав имущества.
Основание права дарителя — договор, свидетельство, решение — подтверждает, что он действительно вправе распоряжаться имуществом.
Свежая выписка из ЕГРН показывает текущего собственника, аресты, залоги и обременения, мешающие дарению.
Паспорта сторон нужны для точного указания дарителя и одаряемого и проверки запретов по статье 575 ГК.
Нотариальное согласие супруга обязательно, если объект приобретён в браке и находится в совместной собственности.
Документы о родстве подтверждают близкое родство и право одаряемого не платить НДФЛ с подарка.
Технический и кадастровый паспорта нужны для точного описания объекта в договоре и корректной регистрации.
Что я беру на себя при оформлении дарения
- Проверку имущества и прав дарителя: выписка ЕГРН, аресты, залоги, необходимость согласия супруга и прав третьих лиц.
- Анализ ситуации на предмет запретов по статье 575 ГК, чтобы дарение не оказалось ничтожным по составу сторон.
- Составление договора дарения с точным описанием дара, без встречных условий, с защитными оговорками для дарителя.
- Организацию нотариального удостоверения при дарении доли и подготовку полного пакета документов для Росреестра.
- Сопровождение регистрации перехода права и консультацию по налогам: кто из одаряемых освобождён от НДФЛ как близкий родственник.
Кто будет вести ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
Адвокат · член Адвокатской палаты · 20 лет практики
Я составляю договоры дарения и веду их до записи в Росреестре лично, с первого обращения. Дарение кажется простым, но в нём легко допустить ошибку, из-за которой сделку признают ничтожной или развернут наследники. Проверяю запреты по статье 575 ГК, убираю встречные условия и закрываю риски оспаривания. Скажу честно, если надёжнее завещание.
Что важно знать о договоре дарения
Нужно ли заверять договор дарения у нотариуса?
По общему правилу договор дарения недвижимости между гражданами заключается в простой письменной форме и нотариус не нужен — переход права просто регистрируется в Росреестре. Но есть исключения, при которых удостоверение обязательно. Главное из них — дарение доли в праве общей долевой собственности: такая сделка требует нотариальной формы. Также нотариус обязателен, если дарителем выступает несовершеннолетний или ограниченно дееспособный. Я всегда сначала определяю, какой у вас случай, чтобы договор не отказались регистрировать из-за неверной формы.
Кому и что нельзя дарить по закону?
Статья 575 ГК запрещает дарение в нескольких случаях: от имени малолетних и недееспособных их законными представителями; работникам образовательных, медицинских и социальных организаций гражданами, которые там лечатся или содержатся, и их родственниками; государственным и муниципальным служащим в связи с их должностью; а также в отношениях между коммерческими организациями. Подарки до трёх тысяч рублей в части этих запретов допускаются. Если нарушить запрет, сделка ничтожна. Поэтому я всегда проверяю, кто даритель и кто одаряемый, до того как составить договор.
Можно ли отменить дарение и забрать подарок обратно?
Да, но только по основаниям статьи 578 ГК. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый покушался на его жизнь, жизнь его близких или умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Можно отменить дарение и если одаряемый обращается с подаренной вещью, представляющей большую неимущественную ценность, так, что создаёт угрозу её утраты. Кроме того, в договор можно включить условие, по которому даритель вправе отменить дарение, если переживёт одаряемого. При отмене одаряемый возвращает подарок, если он сохранился в натуре. Я закладываю такие оговорки заранее, когда они нужны дарителю.
Платит ли одаряемый налог с подаренной квартиры?
Доход в виде подаренной недвижимости облагается НДФЛ, но есть важное исключение. Если даритель и одаряемый — близкие родственники или члены семьи по Семейному кодексу: супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры, — одаряемый налог не платит. Если же даритель посторонний человек или дальний родственник, одаряемый платит НДФЛ с рыночной стоимости подарка. Я заранее объясняю налоговые последствия, чтобы дарение не обернулось неожиданным счётом от инспекции, и при необходимости помогаю с подтверждением родства.
Чем дарение отличается от завещания и что надёжнее?
Это разные инструменты. Дарение действует сразу: подписали договор, зарегистрировали переход права — и имущество уже не ваше, отменить дарение можно лишь по узким основаниям статьи 578 ГК. Завещание вступает в силу только после смерти, его можно сколько угодно раз переписать, и до этого момента имущество остаётся за вами. Дарение надёжнее для одаряемого, потому что его сложнее оспорить наследникам, но рискованнее для дарителя, который теряет контроль немедленно. Я честно разбираю с клиентом оба варианта и предлагаю тот, что отвечает его цели, а не просто оформляю первое, что попросили.