Что предусмотреть до подписания договора аренды
- Определите срок и решите вопрос регистрации: договор аренды недвижимости на год и более подлежит регистрации в Росреестре по статье 651 ГК.
- Зафиксируйте размер платы и порядок её изменения: по статье 614 ГК плату нельзя пересматривать чаще раза в год, если договор не устанавливает иное.
- Пропишите обеспечительный платёж: его размер, за что удерживается, в какой срок возвращается и пополняется ли после удержания.
- Составьте акт приёма-передачи с описанием состояния помещения и показаниями счётчиков — без него спор о повреждениях почти не выиграть.
- Разграничьте текущий и капитальный ремонт: по статье 616 ГК капитальный по умолчанию на арендодателе, текущий — на арендаторе.
- Согласуйте основания и порядок досрочного расторжения по статьям 619 и 620 ГК и срок предупреждения о выезде или повышении платы.
! Чего нельзя делать при заключении договора аренды
Аренда кажется бытовой сделкой, и из-за этой беспечности стороны теряют деньги и помещения. Вот ошибки, которые превращают аренду в долгий спор, и которых я прошу не допускать ни арендодателю, ни арендатору.
Не подписывайте долгосрочный договор без регистрации в Росреестре — по статье 651 ГК для третьих лиц он будет считаться незаключённым.
Не принимайте и не сдавайте помещение без акта приёма-передачи — без него спор о повреждениях и возврате обеспечения почти не выиграть.
Не соглашайтесь на условие, позволяющее арендодателю повышать плату в одностороннем порядке без всякого предела, — это рычаг давления.
Не игнорируйте проверку прав арендодателя по выписке ЕГРН — рискуете арендовать спорный или заложенный объект у того, кто не вправе сдавать.
Не оставляйте размытыми обязанности по капитальному и текущему ремонту по статье 616 ГК — это типичный источник дорогих споров.
Как я составляю договор аренды под вашу сторону
- Выясняю, чью сторону я защищаю — арендодателя или арендатора — и смещаю баланс условий в вашу пользу, не делая договор кабальным для контрагента.
- Проверяю срок и при аренде от года готовлю договор к регистрации в Росреестре по статье 651 ГК, чтобы он действовал против третьих лиц.
- Прописываю плату, порядок и пределы её изменения по статье 614 ГК, обеспечительный платёж и санкции за просрочку, закрывая риск неплатежей.
- Составляю акт приёма-передачи и разграничиваю текущий и капитальный ремонт по статье 616 ГК, чтобы спор о состоянии объекта решался по документам.
- Закладываю основания и порядок расторжения по статьям 619 и 620 ГК и условие о возврате обеспечения, чтобы выход из аренды был управляемым.
- Срок аренды и зарегистрирован ли договор в Росреестре, если он заключён на год и более.
- Чётко ли прописаны размер платы и пределы её изменения по статье 614 ГК.
- Установлен ли обеспечительный платёж и понятно ли, за что и как он удерживается.
- Составлен ли акт приёма-передачи с описанием состояния помещения и счётчиков.
- Разграничены ли текущий и капитальный ремонт и основания расторжения по статьям 616, 619 и 620 ГК.
Что подготовить для договора аренды
Чтобы договор аренды защищал вашу сторону и прошёл регистрацию при необходимости, нужно заранее собрать документы об объекте, правах на него и о состоянии помещения.
Свежая выписка из ЕГРН показывает собственника, обременения и аресты — гарантирует, что объект сдаёт тот, кто вправе им распоряжаться.
Документы о праве арендодателя подтверждают основание владения и полномочия сдавать помещение в аренду.
Технический план или экспликация нужны для точного описания объекта, площади и границ арендуемой части в договоре.
Акт приёма-передачи с описанием состояния и счётчиков фиксирует, в каком виде помещение передано и должно быть возвращено.
Уставы и выписки из реестров сторон нужны для проверки полномочий подписантов и корректного указания сторон договора.
Согласованный расчёт арендной платы, индексации и обеспечительного платежа закрывает главный источник споров — деньги.
Что я беру на себя при составлении договора аренды
- Проверку прав арендодателя на объект и полномочий подписанта по выписке ЕГРН — чтобы вы не арендовали чужое или спорное помещение.
- Составление договора под вашу сторону с условиями о сроке, плате, обеспечительном платеже и санкциях за нарушения.
- Подготовку договора к государственной регистрации в Росреестре при сроке аренды от года по статье 651 ГК.
- Составление акта приёма-передачи и чёткое разграничение текущего и капитального ремонта по статье 616 ГК.
- Проработку оснований и порядка расторжения по статьям 619 и 620 ГК и условий возврата обеспечительного платежа.
Кто будет вести ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
Адвокат · член Адвокатской палаты · 20 лет практики
Я составляю и проверяю договоры аренды лично, с первого обращения, и всегда работаю на вашу сторону. Защищаю арендодателя от неплатежей и разбитого помещения или арендатора от повышений и выселения. Проверяю права на объект, готовлю договор к регистрации, прописываю обеспечение, акт и расторжение. Скажу честно, где спрятана ловушка.
Что важно знать о договоре аренды
Нужно ли регистрировать договор аренды и в каких случаях?
Регистрация зависит от срока. По статье 651 ГК договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. Если срок меньше года, регистрация не нужна. На практике поэтому часто заключают договоры на одиннадцать месяцев — чтобы избежать регистрации. Важный нюанс: незарегистрированный долгосрочный договор связывает сами стороны, но не действует против третьих лиц — например, нового собственника, который купил помещение. Я всегда определяю, нужна ли регистрация, и при необходимости готовлю договор так, чтобы он прошёл её без замечаний.
Как часто арендодатель вправе повышать арендную плату?
По статье 614 ГК размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не установлено самим договором. То есть стороны вправе договориться и об ином порядке, но базовое правило защищает арендатора от слишком частых повышений. Опасность для арендатора — пункт, разрешающий арендодателю поднимать плату в одностороннем порядке без ограничений. Я прописываю либо фиксированную плату на срок, либо понятную формулу индексации с пределом, чтобы повышение не стало инструментом давления.
Зачем нужен акт приёма-передачи помещения?
Акт приёма-передачи — это документ, который фиксирует, в каком состоянии помещение передаётся арендатору и возвращается арендодателю. По статье 655 ГК передача недвижимости по аренде оформляется именно передаточным актом. В нём описывают состояние стен, полов, оборудования, отделки и снимают показания счётчиков. Без акта спор о том, кто и когда повредил помещение, почти невозможно выиграть: арендодатель не докажет, что объект был цел, а арендатор — что принял его уже с дефектами. Я всегда настаиваю на подробном акте и при сдаче, и при возврате — это главная защита от споров о повреждениях и о невозврате обеспечительного платежа.
Кто отвечает за ремонт — арендатор или арендодатель?
По статье 616 ГК обязанности по ремонту по умолчанию распределены так: капитальный ремонт лежит на арендодателе, а поддержание имущества в исправном состоянии, текущий ремонт и расходы на содержание — на арендаторе. Но это правило диспозитивное: договором можно перераспределить обязанности иначе. Споры возникают, когда грань между текущим и капитальным ремонтом размыта, или когда арендатор за свой счёт сделал капитальные улучшения и требует компенсацию. Я чётко разграничиваю виды ремонта в договоре и прописываю судьбу неотделимых улучшений, чтобы потом не было спора, кто кому должен.
Когда можно досрочно расторгнуть договор аренды?
Досрочное расторжение возможно по основаниям статей 619 и 620 ГК. По требованию арендодателя суд расторгает договор, если арендатор существенно нарушает условия: пользуется имуществом не по назначению, ухудшает его, более двух раз подряд не вносит плату, не делает капитальный ремонт, когда это его обязанность. По требованию арендатора — если арендодатель не предоставляет помещение или препятствует пользованию, передал объект с недостатками, не делает капитальный ремонт. Арендодатель обязан сначала направить письменное предупреждение. Кроме того, в договоре можно предусмотреть и право на односторонний отказ. Я прописываю основания и порядок расторжения заранее, чтобы выход из аренды был предсказуемым для вашей стороны.