Заберут ли квартиру, если не платить ипотеку

Если ипотечные платежи прекратились, риск потерять квартиру связан с её залогом. Ипотека — это залог недвижимости. Кредитор, в пользу которого установлено обеспечение, называется залогодержателем, а собственник заложенной квартиры — залогодателем. При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства кредитор получает право удовлетворить своё требование из стоимости квартиры. Для заёмщика это означает, что рассчитывать на сохранение жилья только потому, что оно принадлежит ему, нельзя: квартира обеспечивает исполнение обязательства — п. 1 ст. 334 ГК РФ.

Слова «заберут квартиру» могут описывать разные последствия. Обращение взыскания означает получение погашения за счёт заложенного имущества. При этом передача самой квартиры кредитору, когда он оставляет её за собой, допускается в случаях и порядке, предусмотренных законом. Поэтому требование передать жильё нужно рассматривать именно как требование об оставлении предмета залога, а не просто как сообщение о наличии задолженности. Такое различие следует из п. 1 ст. 334 ГК РФ.

Если у собственника есть и другие кредиторы, залог влияет на то, кто получит деньги из стоимости квартиры преимущественно. У кредитора по обеспеченному обязательству есть преимущество перед другими кредиторами собственника. Это касается стоимости заложенного имущества: наличие нескольких долгов не устраняет ипотечное обеспечение. При оценке риска для квартиры нужно учитывать, какое обязательство ею обеспечено и кто выступает залогодержателем, — п. 1 ст. 334 ГК РФ.

Потеря квартиры не всегда завершает расчёты. Когда полученной при взыскании суммы не хватает для погашения требования, кредитор по общему правилу вправе добиваться оставшейся части за счёт другого имущества должника, если этому не препятствуют условия договора или положения закона. В отношении этой непогашенной части кредитор уже не пользуется преимуществом, которое давал залог. Значит, при обсуждении последствий невыплаты нужно сопоставлять размер требования с фактической выручкой, а не считать передачу квартиры полным расчётом по любому долгу — п. 3 ст. 334 ГК РФ.

Возможен и обратный результат: выручка больше обеспеченного требования. Излишек принадлежит залогодателю и подлежит возврату. Условие соглашения, по которому собственник отказывается от получения этой разницы, ничтожно, то есть не имеет юридической силы. Если кредитор предлагает подписать такой отказ, право на разницу всё равно защищено п. 3 ст. 334 ГК РФ.

Практический вопрос после взыскания — сколько денег направлено на погашение и какой получился остаток. Сопоставьте размер обеспеченного требования и сумму, вырученную за квартиру. Эти сведения позволяют отличить требование о доплате от ситуации, когда деньги должны вернуть вам. Основания для обоих вариантов предусмотрены п. 3 ст. 334 ГК РФ.